Vergi hukukunda "Gayrimenkul Sermaye İradı" (GMSİ) olarak adlandırılan kira gelirleri gerçek kişilerce her yılın Mart ayının 25’ine kadar beyan edilerek, biri Mart ayı, diğeri Temmuz ayı olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilmektedir.

1. Kira Geliri Ne Zaman Elde Edilmiş Sayılacaktır?

Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin: 2006, 2007 ve 2008 yılları kira gelirleri topluca 2009 yılında tahsil edilirse; 2009 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin: 2009, 2010 ve 2011 yılları kira gelirleri topluca 2009 yılında tahsil edilirse; her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.

Buna göre 2009 yılında beyan edilecek tutar sadece 2009 yılına ilişkin olarak tahsil edilen kira geliridir.

2. Döviz Cinsinden Elde Edilen Kiralar

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir. Borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen kur üzerinden Türk Lirası’na çevrilerek, kira geliri aşağıda açıklanan şartlara göre beyan edilir.

3. Kiranın Ayni Olarak Tahsil Edilmesi

Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilerek gerekli şartların varlığı halinde beyan edilir.

4. İş Yeri Olarak Kiralanan Gayrimenkullerde Vergi Tevkifatı (Stopajı) (% 20)

Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden % 20 oranında vergi kesecekler ve kiralayan adına vergi dairesine ödeyeceklerdir.

Kimlerin vergi kesintisi yapmak zorunda olduğu Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılmıştır.

İşyeri kiracısı olan kişi ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden 01.01.2007 tarihinden itibaren % 20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar.

Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin: 3 aylık veya 2 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.

Ancak, gayrimenkulü kiralayan mükellef basit usulde vergiye tabi ise; kira ödemesi üzerinden herhangi bir vergi kesintisi yapılmaz. Bu durumda gayrimenkulden elde edilen kira geliri yıllık beyanname ile beyan edilir.

5. Konut Kiralarında İstisna

Konut kiralarının 2009 ve 2010 yılları itibariyle istisna tutarları aşağıdaki gibidir.

2009 Yılı Konut Kirası İstisna Tutarı : 2.600.- TL.

2010 Yılı Konut Kirası İstisna Tutarı : 2.600.- TL.

Buna göre 2009 yılında elde edilen konut kira gelirlerinin yıllık toplamı 2.600.- TL’yi aşmıyorsa beyan edilmeyecek ve vergi ödenmeyecektir. Yıllık konut kira gelirinin istisna tutarını aşması halinde toplam konut kira tutarından 2.600 .-TL istisna düşülecek, kalan tutardan gider indirimi de yapıldıktan sonra bulunan matrah üzerinden Gelir Vergisi hesaplanarak ödenecektir.

İstisna tutarlarını aşan konut kira gelirlerinin tamamı beyan edilecektir. (2010 yılında elde edilen Gayrimenkul Sermaye iratları 2011 yılı Mart ayında beyan edilecektir.)

Ayrıca, Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde;

- İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde,

- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanların

bu istisnadan faydalanamayacağı belirtilmektedir.

6. İş Yeri Kira Gelirlerinde Beyan Sınırı

İş yeri kira gelirleri, üzerinden her ay %20 oranında vergi kesintisi yapılmış olan gelirlerdir. Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan gelirlerin gayri safi toplamı aşağıdaki tutarları geçmedikçe beyan edilmez ve ilave vergi ödenmez.

2009 Yılı Beyan Sınırı : 22.000.- TL

2010 Yılı Beyan Sınırı : 22.000.- TL

Yukarıdaki tutarlara göre; 2009 yılında elde edilen kira gelirleri gayri safi toplamının 22.000.- TL’sini geçmemesi halinde, bu gelirlerin içinde, vergisi stopaj yolu ile alınmış olan iş yeri kira gelirleri varsa beyana dahil edilmez. Gelirlerin yıllık toplamı beyan sınırını aşıyorsa gelirlerin tamamı beyan edilir. Her ne kadar konumuz sadece kira gelirleri ise de mükelleflerin bu gelir unsuru dışında başka gelirleri de varsa, Gelir Vergisi Kanunun 86 ncı maddesi çerçevesinde bu gelirlerin toplamı beyan sınırı ile mukayese edilerek irdeleme yapılacaktır.

7. 25 Mart 2010 Tarihine Kadar Kimler Kira Gelirleri ile İlgili Beyanname Verecek?

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerin 01.01.2009 – 31.12.2009 döneminde elde ettikleri kira gelirleri ile aynı dönem içinde geçmiş yıllara ilişkin olarak elde ettikleri kira gelirleri toplamı Gelir Vergisi Kanununun 86 ıncı maddesi çerçevesinde irdelenerek beyan edilecektir. Şöyle ki;

- Sadece konut kira geliri olup istisna sınırı olan 2.600.- TL’sini aşanlar ile,

- Sadece iş yeri kira geliri olup yıllık brüt kira gelirleri toplamı 22.000.- TL’sini aşanlar yılık GMSİ beyannamesi vereceklerdir.

- Hem konut hem de iş yeri kira geliri olan kişiler ise, yıllık gelirinin beyan sınırını aşıp aşmadığının tespitinde; mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen kısmını aşan tutarı ile, gelir vergisi tevkifatına tabi iş yeri brüt kira gelirlerinin toplamını birlikte dikkate alacaklardır.

- Bu toplam 22.000.- TL’yi aşmadığı takdirde sadece tevkifata tabi olmayan konut kira gelirleri beyan edilecektir.

- Yukarıdaki toplamın 22.000.- TL.’yi aşması halinde ise gelirlerin tamamı beyan edilecektir.

- Bir takvim yılı içinde elde ettiği, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı 1.070 TL’yi aşanlar ile,

- Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler de beyanname vereceklerdir.

- Eşler ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile beyan edilecektir.

- Stopaj yolu ile kesilen vergiler beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecektir.

Gelir Vergisi mükellefleri 2009 yılı gelir vergisi beyannamelerini en geç 25 Mart 2010 tarihine kadar ilgili vergi dairesine verecekleridir. Tahakkuk eden verginin birinci taksiti 2010 Mart ayında, ikinci taksidi ise 2010 Temmuz ayında ödenecektir.

8. Kira Geliri Matrahının Hesabında İndirilebilecek Giderler

Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın tespiti için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.

- Gerçek Gider Yöntemi (GVK Md.74)

- Götürü Gider Yöntemi

Mükellefler gerçek veya götürü gider usulünden sadece birini seçmek mecburiyetindedir, her ikisini birden kullanamaz

8.1 Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi Halinde Hesaplanan Gider Tutarı

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

- Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.

- Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

8.2 Gerçek Gider Yönteminin Seçilmesi Durumunda İndirilecek Giderler Tutarı

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler Gelir Vergisi Kanununun 74 üncü maddesinde sayılmıştır. Buna göre aşağıda sayılan giderlerin belgelerine dayanarak bulunan toplamı indirilecek gideri oluşturmaktadır.

- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri,

- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.)

- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

- Amortismanlar,

- Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri ,

- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (yabancı ülkelerde ödenen kira bedelleri indirilemez),

- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

brüt kira tutarından indirilir.

Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak bulunacaktır.

İndirilecek Gider = Vergiye Tabi Hasılat x Toplam Gider
Toplam Hasılat

9. Kira Gelirlerine Uygulanacak Diğer İndirimler Nelerdir?

Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesinde yer alan ve aşağıda özetlenen bağış ve yardımlar ile harcamalarının tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabileceklerdir.

9.1 Şahıs ve Bireysel Emeklilik Sigorta Primleri

Beyan edilen gelirin (safi iradın) %10’unu (bireysel emeklilik sistemi dışındaki şahıs sigorta primleri için beyan edilen gelirin %5’ini) ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla, mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları, (Sigortanın veya emeklilik sözleşmesinin Türkiye’de kain ve merkezi Türkiye’de bulunan bir sigorta şirketi nezdinde akdedilmiş, prim ve katkı payı tutarlarının gelirin elde edildiği yılda ödenmiş olması gerekir. Ayrıca, prim ve katkı tutarları ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında indirilmemiş olmalıdır.)

9.2 Eğitim ve Sağlık Harcamaları

Beyan edilen gelirin (safi iradın) % 10'unu aşmaması, Türkiye'de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları,

9.3 Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri İçin Yapılan Bağış ve Yardımlar

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı.

9.4 Kamu Yararına Çalışan Dernekler ile Vergi Muafiyeti Tanınan Vakıflara Yapılan Bağışlar

Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilen gelirin (safi iradın) % 5'ini (kalkınmada öncelikli yöreler için % 10'unu) aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar.

9.5 Gıda Bankacılığı Yapan Dernek ve Vakıflara Yapılan Bağışlar

Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara Maliye Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedelinin tamamı.

9.6 Kültür ve Sanat Faaliyetleri ile Kültürel Varlıkların Korunması için Yapılan Bağışlar

Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler, kamu yararına çalışan dernekler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve bilimsel araştırma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen kültür ve sanat faaliyetleri, kültürel varlıkların korunması, yapımı, onarımı vb. ilişkin olarak Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesi çerçevesinde yapılan her türlü bağış ve yardımların tamamı.

9.7 Doğal Afetler Dolayısı ile Yapılan Bağışlar

Bakanlar Kurulunca yardım kararı alınan doğal afetler dolayısıyla Başbakanlık aracılığıyla makbuz mukabili yapılan ayni veya nakdi bağışların tamamı.

Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) diğer ifade ile kira gelirleri matrahından belgesine müsteniden beyanname üzerinden indirilebilecektir.

10 Gayrimenkul Sermaye İradında Zarar Doğması Hali

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayrisafi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradının gider indirim hesabında gider fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, gelecek yıllarda elde edilen kira gelirinden gider olarak düşülebilir. Ancak, sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedelini indirim konusu yapması durumunda, zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.

11. 2009 Takvim Yılı Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi ve Örnekler

2009 Takvim yılı (G.V.K. madde:103) Gelir Vergisi Tarifesi

Sirkülerimizde açıklanan konulara ilişkin 2 adet örnek aşağıda bilgilerinize sunulmuştur.

Örnek 1 : Bayan Seçkin Gürsoy İzmir’de bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2009 yılında 17.400 TL, işyeri olarak kiraya verdiği daireden ise 20.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden yıllık toplam (20.000 x % 20 =) 4.000 TL tevkifat yapılmıştır.

Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Gelir Vergisi Kanununun 86 ıncı maddesi çerçevesinde irdelendiğinde, mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı (17.400 – 2.00 = 14.800.- TL) ile tevkifata tabi tutulan iş yeri kirasının brüt toplamı (14.800 + 20.000 = 34.800.- TL) olup 22.000.- TL beyan sınırını aştığından mesken ve iş yeri kira gelirleri birlikte beyan edilecektir. Buna ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.

(Mükellef, beyannamesine gelir vergisi stopaj listesini ekleyecektir.)

Örnek :2

Bayan Ebru Cansoy, Uşak’ta bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2009 yılında 17.000 TL kira geliri elde etmiştir. Mükellef, 2009 yılı içinde bireysel emeklilik sistemine 1.250 TL katkı payı ödemiş ve Devlete ait bir huzurevine 15.11.2009 tarihinde 1.500 TL nakit olarak makbuz mukabili bağışta bulunmuştur.

Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, yukarıda açıklandığı üzere bazı bağış ve yardımlar ile harcamaların tamamı indirim konusu yapılabilirken, bazı bağış ve yardım harcamalarının ise beyan edilen gelirin (safi iradın) kanunda belirtilen oranlarına kadar olan kısmının indirim konusu yapılabilmesidir. Bu nedenle bağış ve yardımın niteliği detaylı olarak incelenmelidir.

Örneğimizdeki mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Açıklayıcı Notlar

(*) Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payının indirim konusu yapılabilecek yıllık toplam tutarı, beyan edilen gelirin (safi iradın) % 10’u (10.800 x % 10) olan 1.080 TL’yi aşamayacağından sadece 1.080 TL’lik kısmı indirim konusu yapılabilecektir.

(**) Okul, yurt, sağlık tesisleri ve huzurevleri için genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere yapılan bağışların tamamı indirim konusu yapılabilecektir. Bu nedenle örneğimizdeki, devlete ait huzurevine nakit olarak yapılan 1.500 TL bağışın tamamı indirim konusu yapılabilecektir.

(***) 2009 Yılı için belirlenen GV Tarifesine göre hesaplanmıştır.

12. Beyannameye Eklenecek Belgeler

252 Sıra No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği açıklamaları çerçevesinde, işyeri kira gelirleri ile ilgili olarak, tevkif yolu ile kesilen vergilerin mahsubunda; mükelleflerin kendilerinden vergi tevkifatı yapan vergi sorumlularının (kiracının) adı soyadı, unvanı, vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergileri ve kesinti yapılan dönemleri gösteren tabloyu yıllık beyanlarına eklemeleri gerekir.

13. Beyanname Verilmesi

Mükelleflerin kağıt ortamında beyanda bulunmaları mümkün olduğu gibi, beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebileceklerdir. Beyannamelerin ayrıca elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensubu aracılığıyla da gönderilmesi mümkündür.(Bu çalışma Deloitte tarafından hazırlanmıştır)