Hızlı nüfus artışı, köyden şehre göç, insanların kiradan kurtularak kendi meskenlerine sahip olma arzuları, ciddi bir yatırım aracı olması gibi sebeplerle konuta talep sürekli artıyor.

Yeterli ve sağlıklı mesken ihtiyacını karşılamak, uzun vadelerde ödeme imkanı sağlamak, planlı şehirleşmeye katkıda bulunmak için bu alanda hukuki, mali ve vergisel düzenlemelere gitmekte fayda var. Hükümet de finansal piyasalar, inşaat sektörü ve yan sektörlerin genişlemesi yoluyla ekonomiye müspet faydalarını sağlamak, yatırımcılar için alternatif oluşturmak maksadıyla yurtdışında yıllardır kullanılan mortgage sistemini Türkiye'ye getirdi. Bu yılın başında yürürlüğe giren kanun, gayrimenkul piyasasını 2005 yılındaki kadar canlandırmasa da gayrimenkul sahibi olmak isteyen kişilere güzel fırsatlar sunuyor.

Geçen hafta Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile; yapılacak binaların ve daha önce tamamlanmış yapıların çağın gereklerine ve depreme karşı güçlendirilmiş şekilde inşa edilmesi sağlanacak. Bu kanunda yapılan değişiklikle artık binaların mukavemetini azaltıcı işlemler (kiriş, kolon kesme vs.) yapılamazken, mukavemeti artırıcı tamiratlar bazı durumlarda mecbur tutuluyor. Kat mülkiyetine geçişi özendiren ve bir nevi af niteliği de taşıyan kanun, toplu yapı inşaatları için de birçok kolaylık getiriyor. Gayrimenkul ile ilgili satış, devir, bağış gibi birçok işlem beraberinde mali yükler getiriyor. Bu yüklerden biri de satın alınan gayrimenkul ile ilgili vergi ve harçlar. Gayrimenkul satış işlemlerinde harç ödeme mükellefiyetinin alıcıya mı yoksa satıcıya mı ait olduğu, gayrimenkul alınırken ne gibi hususlara dikkat edilmesi gerektiği ve alım-satımlarda özellik arz eden diğer vergisel hususlar hakkında bilgi sahibi olmakta fayda var. Çünkü bu konularda hatalı bir davranış yıllar sonra altından kalkılması zor mali külfetlerle karşı karşıya kalınmasına sebep olabiliyor.

Öncelikle satın alınacak kullanılmış (ikinci el) gayrimenkulün Emlak Vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalı. Emlak Vergisi, mülk sahiplerinden alınan bir tür servet vergisi. Bu vergiyi belediyeler tahsil ediyor. Emlak Vergisi Kanunu'na göre gayrimenkulün satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait vergisi ilke olarak satıcı tarafından ödenmeliyse de; ödenmemiş bu tür vergiler satıcılarla birlikte gayrimenkulün yeni sahibi alıcılardan da talep edilebiliyor. Gerçi alıcıların bu tür eski borçlara ait ödemeleri için satıcılara rücu hakları var. Diğer bir ifadeyle ödedikleri vergi ve gecikme cezalarını faiziyle birlikte satıcılardan talep etme hakları bulunuyor ama siz yine de gayrimenkul alırken ilgili belediyeden 'borcu yoktur' yazısı almaya bakın. Böylece daha sonra satıcıyı aramak ve ödediğiniz tutarı tahsil etmek için uğraşmanıza gerek kalmamış olur.

Gayrimenkulün devir ve iktisaplarında önemli bir gider kalemi de tapu işlemlerinde alınan harçlar. Devirlerde harç alınabilmesi için gayrimenkulün ivaz mukabili, ölünceye kadar bakma akdine istinaden veya trampa hükümlerine göre devir veya iktisap edilmiş olması gerekiyor. Diğer bir ifadeyle gayrimenkulün miras gibi ivazsız (karşılıksız) bir şekilde iktisap edilmesi halinde tapu harcı alınmıyor. Ama bu gibi ivazsız iktisaplarda (edinimlerde) Veraset ve İntikal Vergisi alınıyor.

Kanuna göre gayrimenkul alanların, yıl sonuna kadar durumu ilgili belediyeye bildirmeleri gerekiyor. Alım işi yılın son üç ayı içerisinde yapılmışsa alımdan itibaren 3 ay içerisinde bildirimde bulunulabiliyor. Alıcılar Emlak Vergisi'ni müteakip yıldan itibaren ödemek zorunda. Gayrimenkulün alındığı yıla ait Emlak Vergisi satıcı tarafından ödenmeli. Örneğin 15 Kasım 2007'de kullanılmış bir daire alanların 15 Şubat 2008'e kadar dairenin bağlı bulunduğu belediyeye 'Emlak Vergisi Bildirimi' vermeleri gerekiyor. 2007'ye ait Emlak Vergisi satıcı tarafından, 2008 yılı Emlak Vergisi ise alıcı tarafından ödenir.

Diğer ilginç bir ayrıntı ise eş veya çocuğa alınan gayrimenkul için ödemenin aile reisi tarafından yapılması halinde karşılıksız bir intikal oluştuğundan Veraset ve İntikal Vergisi hesaplanması gerekiyor. İvazsız gayrimenkul elde eden eş veya çocuk bu vergideki istisnayı düştükten sonra kalan tutarı gayrimenkulün hukuken iktisap edildiği (tapu senedinde yazılı olan) tarihi takip eden bir ay içerisinde vergi dairesine bildirmesi gerekiyor. Beyan edilen bu matrah üzerinden yüzde 5 ile 15 arasında vergi hesaplanır. Aile reisi nin eşi veya çocuğu için aldığı gayrimenkulün bedelini borç olarak vermesi halinde ise vergi aranmıyor.

Tapu harcını iki taraf da ödemeli

Gayrimenkulün emlak beyan değerinin binde 15'i nispetinde olan harcın hem alıcı hem de satıcı tarafından ödenmesi gerekiyor. Ama ülkemizde her iki tarafa ait harcı alıcı ödüyor. Alıcının ödemesi gereken binde 15 oranındaki harç, binde 30'a çıkıyor. Gayrimenkul alanlar da, tapuda yüksek tutarlı harç ödememek için gayrimenkulün değerini düşük gösteriyor. Harç, gayrimenkulün Emlak Vergisi'ne göre tespit edilen vergi değeri ile mükellefin beyan ettiği değer arasından yüksek olan üzerinden hesaplanıyor. Ama mevzuattaki ifade şekli gayrimenkul alış bedeli yüksek de olsa, harcın vergi değeri üzerinden hesaplanmasına prim tanıyor. Bu yüzden harç, Emlak Vergisi için tespit edilmiş bulunan vergi değeri baz alınarak beyan edildikten sonra gayrimenkulün daha yüksek fiyata alındığı tespit edilse bile idarece cezalı bir tarhiyat yapılamıyor. Ancak harcın vergi değerinden düşük beyan edilmesi halinde vergi değerine kıyasla bulunan fark kadar harç, bu harca ait ceza ve faiz daha sonra idarece aranabiliyor. Harcın tamamı peşin olarak ödenmeden tapuda işlem yapılamaz. Harcı en az vergi değeri üzerinden beyan edenler, daha sonra yaşanması muhtemel sıkıntılardan kurtulabilir. Ancak aldığı gayrimenkulü 5 yıl içerisinde satmayı düşünenlerin alış bedelini düşük tutmamalarında fayda var. Çünkü daha sonra gayrimenkulün satılmasından elde edilen hasılat istisna tutarını aşıyorsa (2007 için 6 bin YTL) istisnayı aşan kısım Gelir Vergisi'ne tabi tutuluyor.

http://www.zaman.com.tr/yazar.do?yazino=620483