Yap - İşlet - Devret yöntemi, yatırımların teşviki amacıyla oluşturulmuş bir yöntemdir.

Yöntemin esası; inşaa edilen gayrimenkullerin, belli bir süre sonunda gayrimenkul sahiplerine devredilmesidir. Bu hali ile bu yöntem uzun süreli bir kiralama niteliği taşımaktadır. Yani kiralanan arsa üzerine yapılan gayrimenkuller, kira bedeli olarak, belli bir sürenin sonunda arsa sahibine devredilmektedir.

Kiracı tarafından yapılan ve üzerinde bulunduğu gayrimenkulün değerini sürekli olarak artıran bu tür harcamaların, özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilmesi gerekmektedir.

Yap - İşlet - Devret uygulamasının taraflarından birinin kamu kuruluşu olması halinde yapılan sözleşmeler bir imtiyaz sözleşmesi hükmündedir. Bu durumda Yap - İşlet - Devret sözleşmesinin muhatabı olan şirket imtiyazlı şirket olmaktadır.[1]

İmtiyazlı işletmelerde tesisatın imtiyaz süresinden sonra bedelsiz olarak Devlete veya Devletçe uygun görülen bir teşekküle veya belediyeye intikal etmesi sözleşme gereğinden bulunduğu, imtiyaz mukavelesinde de sermayenin itfası için yıllık belli bir nispet veya miktar ayrılması gösterilmiş olduğu takdirde, sermaye bu nispet veya miktar üzerinden itfa olunur.

[1] Yılmaz ÖZBALCI, Yap İşlet- Devret Uygulamasının Vergilemeyle İlgili Yönleri Maliye Dergisi Mart - Nisan 1989.

Kamu arazileri üzerine inşaa edilen gayrimenkuller nasıl değerlenecek?

Kamu arazilerinin turizmi teşvik amacıyla 49 yıl gibi uzun süreli olarak kiraya verildiği ve kiralayanların bu arazilere kiralama sonunda kamuya devredilmek üzere turistik tesisler yaptıkları sıkça rastlanılan bir uygulamadır. Bu arsalar üzerine inşa edilen turistik tesisler için yapılan harcamaların tümüyle özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilmesi ve özel maliyet bedeli esaslarına göre kiralama (tahsis) süresi içerisinde itfa edilmesi yasal zorunluluktur.[1]

[1] Emin DOĞRUEL, Özel Maliyet Bedeli, Petkim uygulamalı Mevzuat Dergisi, Sayı:8,Sf:8.

Özel mülkiyete konu olan veya kiralanan arsalar üzerine inşaa edilen gayrimenkuller nasıl değerlenecektir?

Medeni Kanunun 684üncü maddesi hükmü gereği; bir şeye malik olan kimse o şeyin bütünleyici (mütemmim cüzi) parçalarına da malik olur. Bina ve binanın bağımsız bölümleri, üzerine inşaa edilmiş olduğu arsanın mütemmim cüzüdür. Dolayısıyla, arsa maliki arsa üzerine inşaa edilen gayrimenkullerin de malikidir.

Bu hususun bir istisnası kat mülkiyeti kanununa tabi olan binalardır. Kat mülkiyeti kanunun 1 nci maddesi hükmü gereği, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzeride, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Kiralanan arsa üzerine inşaa edilen gayrimenkuller Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına girmemektedir. Bu nedenle uzun süreli sözleşmelerle kiralanmış arsa üzerine inşaa edilen gayrimenkuller kiracı tarafından özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilmelidir.

Yapılan harcamalar sonucunda oluşan iktisadi kıymetin, kiralanan şeyin boşaltılması sırasında, kıymet kaybına neden olmadan kiracı tarafından alınabilecek olması durumunda; yapılan harcamalar özel maliyet bedeli ile ilişkilendirilmeksizin, kiracının aktifine iktisadi kıymet olarak dahil edilmelidir.