SPK mevzuatında gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO); gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumları olarak tanımlanmaktadır.

1. GİRİŞ

            Ülkemizde gayrimenkul yatırım ortaklıkları henüz daha çok yenidir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin ilk kanuni düzenleme 1990’lı yılların ortasında hazırlanırken, yine Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşu 1998’li yıllara dayanmaktadır. Bugün İMKB’de işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı sayısı sadece 15 olup, ekonomik açıdan gelişmiş ülkelere nazaran bu sayı oldukça azdır.

2. VERGİSEL AVANTAJLAR

Ülke ekonomilerinde önemli bir yere sahip olan GYO’ ların faydalarını şu şekilde sıralayabiliriz;

-         Çeşitlendirilmiş, düşük riskli, yüksek getirili yatırım aracı

-         Büyük çaplı projelere yatırım yapma imkanı

-         Uluslararası standartlar, kalite güvencesi ve kontrolü

-         Finans piyasalarına kolay erişim

-         Şehirlerin yeniden yapılanması ve rehabilitasyonu

-         Hükümet, kamu ve hazine arazilerindeki işgalciler arasında koordinasyon

-         Yabancı yatırım fonlarına ve küresel yatırımcılara erişim

-         Şeffaf faaliyetler, bağımsız denetimli mali yapı

-         Endüstriyel kuruluşlara, finans kurumlara ve sigorta şirketlerine Satış-Geri Kiralama finansmanı

Bahsedilen katkılarından dolayı vergi kanunlarımızda da gayrimenkul yatırım ortaklıklarının özendirilmesi amaçlanmış bu nedenle çeşitli vergisel avantajlar sağlanmıştır.

            2.1. Ortaklık (GYO) Kazancının Vergilendirilmesi

            5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5’ınci maddesinin (1) numaralı fıkrasının d/4 bendi uyarınca, sermaye Piyasası mevzuatına uygun olarak kurulup bu şekilde faaliyet göstermeleri şartıyla GYO’ nın elde ettikleri kurum kazançları kurumlar vergisinden istisnadır.

            Bunun dışında GYO’ nın kurum kazançları üzerinden kurum bünyesinde KVK’ nun 15. maddesinin (3) fıkrası uyarınca yapılması gereken kurum içi stopaj 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca “0” olarak yapılmaktadır. Diğer bir ifade ile GYO’ nın kazançları üzerinde tevkifat ve kurumlar vergisinden kaynaklanan bir vergi yükü yoktur.

 2.2 GYO’ nın Menkul Kıymet Alım Satım Kazançları Üzerinden Yapılan Vergileme

            Bilindiği üzere Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, borsa para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduat hesabı açtırabilirler. GYO’nın bu işlemler nedeniyle elde ettiği kazançlar Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67. Madde hükmüne göre vergilendirilmektedir. Söz konusu vergi kesintileri KVK’nun 15/3 maddesi uyarınca kurum bünyesinde yapılan stopajdan mahsup edilebilecektir. Ancak 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile GYO’nın dağıtılsın veya dağıtılmasın kazançlarından yapılacak stopaj oranı %0 olarak belirlenmiştir. Bu durumda kurumlar vergisi beyannamesinde gösterilecek olan vergi kesintileri mükellefe iade edilebilecektir.

2.3 Katma Değer Vergisi Açısından Vergilendirme

GYO’ ların portföylerinde bulunan hisse senedi, tahvil gibi kıymetlerin teslimi Kanunu’nun 17/4-g maddesince vergiden istisna edilmiş olmasına karşın bu şirketlerin portföylerinde bulunan gayrimenkullerin satılması ve kiralanması için herhangi bir istisna hükmü bulunmadığından bu teslim ve kiralamalar KDV ‘ne tabidir.

2.4 Damga Vergisi Açısından Vergileme

Damga Vergisi’nden istisna edilen kağıtlarla ilgili 2 no’lı tabloda; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir.

2.5 GYO İştirakçilerinin Elde Ettikleri Kazançların Vergilendirilmesi

2.5.1 İştirak Edenin Kurum Olması Durumunda

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın sermayesine iştirak eden kurumların bu iştirakten elde edecekleri kazançlar (kar payları) KVK’nun 5’ınci maddesinin 1’ınci fıkrasının (a) bendi uyarınca iştirak kazancı olarak nitelendirilmiş ancak bu kazançlar iştirak kazançları istisnası dışında tutulmuştur. İştirak kazançları, vergilemede mükerrerliğin önlenmesi amacıyla kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. İstisnaya konu kazanç esas itibariyle kazancın elde edildiği ilk kuruluşta kurumlar vergisine tabi tutulduğundan, kar dağıtım yoluyla intikali sağlanan diğer kurumlarda mükerrer vergilemenin önüne geçilmek istenmiştir. GYO bünyesinde elde edilen kazanç kurumlar vergisinden istisna edilmiş olduğundan, bu kurumlara iştirakten elde edilen kazanç kurumlar vergisi yükü taşımamaktadır. Dolayısıyla mükerrer vergileme de söz konusu olmamakta bu yüzden de elde edilen bu kazancın istisna edilmesine izin verilmemektedir.

GYO’ na iştirak eden kurumlar söz konusu iştirak hisselerini satmaları halinde ise elde ettikleri kazancı kurum kazancı olarak beyan etmeleri gerekmektedir. Ancak söz konusu iştirak hisseleri kurum aktifinde en az iki tam yıl kaldıktan sonra satılırsa bu satıştan doğan kazancın %75’i KVK’ nun 5/(e) maddesi uyarınca kurumlar vergisinden istisnadır.

2.5.2 İştirak Edenin Gerçek Kişi Olması Durumunda

2.5.2.1 Kar payları

            2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları dağıtılsın veya dağıtılmasın uygulanacak stopaj oranı “0” olarak tespit edilmiştir. Diğer bir ifade ile tam mükellef gerçek kişilerce elde edilen kar payı üzerinden tevkif suretiyle vergi alınmayacaktır.

            Tam mükellef gerçek kişilerce elde edilen temettü gelirinin yarısının, varsa tevkif suretiyle vergilendirilmiş diğer menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile birlikte toplam tutarının beyan sınırını (2010 yılı için 22.000 TL) aşması halinde, temettü gelirinin yarısı yıllık beyanname ile beyan edilecektir.

2.5.2.2 Alım satım kazancı

            Diğer taraftan gerçek kişilerin sahibi oldukları GYO hisse senetlerini de elden çıkarmaları da mümkündür. Söz konusu hisse senetlerinin elde çıkarılması halinde doğan kazancın vergilendirilmesi ise aşağıda açıklanmıştır.

            Gerçek kişiler, İMKB''de işlem gören GYO hisse senetlerini bir yıl elde tuttuktan sonra satarlarsa Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67/d maddesi hükmüne göre elde edecekleri kazanç üzerinden hiçbir vergi ödemeyeceklerdir.

            Bir yıl içinde satarlarsa nihai vergi yükleri işleme aracılık eden banka ya da aracı kurumca işlem sırasında yapılacak olan stopaj olacaktır. Ancak 2008/14272 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile bu oran %0 olarak belirlenmiştir.

            İMKB’de işlem görmeyen hisse senetlerinin satımı ise (tam mükelleflere ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç) GVK’nun mükerrer 80’ıncı maddesinde belirtildiği üzere değer artışı kazancı olarak değerlendirilecek ve oluşan kazanç aynı kanununun mükerrer 81. maddesinde belirlenen maliyetin endekslenmesi yöntemine göre vergilendirilecektir.

Altar ÇALIŞANELLER*

Yaklaşım

KAYNAKÇA

-  SPK Seri:VI No:11 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği,

-  Şevket Uğurbaş, “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Tebliğ’de Yapılan Değişikliğin Kurumlar Vergisi İstisnasına Etkisi”, Yaklaşım Dergisi Şubat 2010 Sayı:206

-  Ersin Nazalı, Özkan Ecevit, “Kurumlar Vergisi Kanununda (KVK)Yer Alan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı İstisnası Nedir?”, Nisan 2010, Sayı:334

-   Erkan Aydın, “GYO da Gelir ve Kurumlar Vergisi Uygulamaları Açısından Vergilendirme Durumları”, Vergi Sorunları, Sayı:135

-   Hakkı Sayan, “Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Vergilendirilmesi” Ekim 2007, Sayı:314

Haluk Sur, Gayrimenkul Sektöründe Yatırım Fırsatları, http://www.tmmmb.org.tr/uploadimg/pdf/H_Sur_sunum.pdf , Erişim: 01.07.2010

_______________________________________

(*)        Denge Denetim YMM A.Ş Vergi Departmanı, Denetçi, SMMM