Şu sıralar İstanbul’un merkezi semtlerinde işyeri olarak kullanabilecek bina bulmak oldukça zor.

Hatta hizmet sektöründe yatırım yapmayı planlayan bazı firmalar kiraladıkları binaları yıkıp, yerine hizmetlerini sürdürecekleri yeni ve modern binalar yapmakta veya boş bir arsayı kiralayarak bu arsa üzerine faaliyetlerine uygun bir bina inşa etmektedir. Söz konusu bina ve arsalar 20 yıl veya üzeri sürelerle vergi mükellefi olmayan gerçek kişi veya vakıf benzeri vergiden muaf tüzel kişilerden kiralanabilmektedir.

Son dönemlerde vergi inceleme elemanları, kiralanan arsalar üzerine yapılan binaların vergilendirilmesi ile ilgili olarak, yapılan binaların gayrimenkulün değerini artırmadığı, kira süresi bitmeden binanın mülkiyetinin kiralayana devredildiği, dolayısıyla kiracının boş arsa üzerine yapmış olduğu binanın aslında peşin ödenen kira olduğu iddiası ile yüksek tutarlı tarhiyat talebinde bulunmaya başlamışlardır. Ayrıca arsa üzerine inşa edilen binaya ait harcamaların özel maliyet yoluyla amortismana tabi tutulup gider yazılamayacağı, bunun yerine peşin ödenen giderler hesabında takip edilmesi, ayrıca binanın kiralayana tapuda devredildiği tarihte bina bedeli üzerinden gelir vergisi kesintisinin (stopaj) yapılması ve KDV hesaplanması gerektiğini belirtmektedirler.

Halbuki kiracı arsayı belirli bir bedelde kiralamakta, kiralanan arsa üzerine faaliyetlerini icra edeceği bir bina inşa etmektedir. Kiracının söz konusu binada faaliyetine başlayabilmesi için yapı kullanım izni alması, bunun için de söz konusu binanın mülkiyetinin arsa sahibine devredilmesi gerekmektedir. Ayrıca kiracı ile kiralayan arasında yapılan kira sözleşmesinde arsa üzerine yapılacak olan binanın kira süresi sonunda kiralayana devri öngörülmektedir. Bilindiği üzere, Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) 272. maddesi uyarınca kiralanan gayrimenkulün normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, varlığını genişleten veya iktisadi kıymetini devamlı suretle artırmak suretiyle yapılan harcamalar, kiracı tarafından özel maliyet bedeli olarak değerlendirilir. Kira süresinin belli olması halinde söz konusu özel maliyet bedelleri VUK’un 327. maddesi uyarınca kira süresi ile orantılı eşit yüzdelerle itfa edilecektir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. maddesi uyarınca da kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz olarak devrolunduğu takdirde, mal sahibince, devir tarihinde kira olarak tahsil olunmuş sayılır.

Vergi yargısının da görüşü bu çerçevededir. Örneğin Danıştay 3. Dairesi’nin E.1998/150,K.2000/1961 sayılı kararında “…davacının 49 yıllığına kiraladığı arazinin mülkiyetinin hazineye ait olduğu, üzerine inşa edilen binalar ve diğer tesisler arazinin mütemmim cüz’ü olup, gayrimenkulün değerini devamlı olarak artıran veya genişleten değerler manzumesi içinde kaldığından, arazinin maliyetine ilave edilmesi ve VUK’un 272. maddesinde belirtilen özel maliyet bedelini oluşturması nedeniyle 327. madde hükmü uyarınca kira süresine göre eşit yüzdelerle amorti (itfa) edilmesi gerektiği…” ifadesi kullanılmak suretiyle kiralanan boş arsaların üzerine yapılacak olan binalara ilişkin harcama bedellerinin özel maliyet olarak değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir. Yargının söz konusu kararında yer alan görüşlere aynen katılmaktayız. Bizce de kiralanan boş arsa üzerine yapılan binalar VUK’un 272. maddesinde belirtilen gayrimenkulün değerini artıran harcamalardır. Dolayısıyla bina harcamalarının kiracı tarafından peşin ödenen kira olarak değil, özel maliyet olarak hesaplara intikal ettirilmesi gerekmektedir. Bu çerçevede kiracı tarafından bina için yapılan harcamalar üzerinden gelir vergisi kesintisinin (stopaj) yapılması da söz konusu olamaz. Ancak arsa için emsallere uygun olarak belirlenen kira bedeli üzerinden vergi kesinti yapılacağı tabidir. Buna karşın söz konusu binanın kira süresi sonunda kiracı tarafından kiralayana bedelsiz devredilmesi halinde bina bedelinin Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. maddesi uyarınca kiralayan tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesi gerekmektedir. KDV ise yine kira süresinin sonunda hesaplanmalıdır. Boş arsa kiralanması ve bu arsa üzerine bina yapılması işleminde kiralayan, bina bedelini gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmekte, bina harcama tutarı üzerinden KDV ödenmekte, bina için yapılan harcamalar ise amortisman yolu ile itfa edilmektedir. Sonuç itibariyle ortada herhangi bir vergi kaybı yoktur. Vergi idaresince taraflardan alınması gereken vergiler alınmakta, ancak zamanlama farkı ortaya çıkmaktadır. Yatırım ve istihdama duyulan ihtiyacın en fazla olduğu şu zamanlarda vergi kaybının olmadığı da dikkate alınarak yorum farkından dolayı yatırımcıların cezalandırılması yerine desteklenmesinin ülkemiz yararına olduğunu düşünmekteyiz.

Leon Coşkun

http://www.fortuneturkey.com/haberdetay.asp?news_id=679