Yeni yılla birlikte yatırım planlarının yeniden gözden geçirileceği bu ilk günlerde aslında gayrimenkul profesyonelleri olarak hepimizin yakından bildiği bazı konuları toplu olarak tekrar hatırlatmanın yararlı olacağını düşünüyorum.

Bu çok önemli yatırım aracının hem kurumsal ve hem de bireysel yatırımcılar için vergisel yönden taşıdığı avantajları kısaca gözden geçirelim istiyorum.

Gayrimenkulü alırken

Bir enstrümana yatırım yaparken bu yatırımın başında katlanacağımız vergisel yükler kuşkusuz vereceğimiz kararı etkileyecektir. Hisse senedi ya da döviz alırken ya da bankada bir hesap açtırırken olduğu gibi vergisel yönden tamamen yüksüz olmasa da gayrimenkul alırken de olası vergi yüklerinin minimuma indirilmesi tabii ki mümkün. Alım sırasında alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 16.5 olarak hesaplanan ( toplam binde 33) Tapu Harcı doğrudan alımda maalesef kaçınamayacağımız bir maliyet ama buna ek olarak hesaplanan Katma Değer Vergisi’ni istisnalardan yararlanarak ödememek mümkün. Eğer aldığımız gayrimenkulün satıcısı ticari faaliyetle uğraşmayan bir gerçek kişi ya da gayrimenkul ticareti ile uğraşmayan bir kurumsa bu alımlarda KDV ödenmeyeceğini hatırda tutmakta yarar var. Eğer alım satım işlemi için önceden bir sözleşme imzalanmazsa bu sözleşme üzerinden hesaplanıp ödenmesi gereken binde 8.25 oranındaki Damga Vergisi’nden de kurtulmuş olacağız.

Gayrimenkulü tutarken

Gayrimenkulün bulunduğu belediyeler tarafından sokak sokak, cadde cadde belirlenen birim metrekare değerlerinden hesaplanan matrah üzerinden %1 ile %3 ( Büyükşehir belediye sınırları içinde %2 ile %6 ) arasında belirlenen oranlarla ödenecek yıllık emlak vergisi gayrimenkulün elde tutulması sırasında taşınacak tek vergisel yük.

Bunun ötesinde söz konusu gayrimenkulü ofis/konut/lojman/fabrika vb. olarak kendi ihtiyaçlarımız için kullanırken söz konusu yatırım aracının değerinde meydana gelen artışların vergisini bu gayrimenkulü elden çıkarana kadar ödemiyor olmak ciddi bir vergi ertelemesi imkanına sahip olmak anlamına geliyor. Vergi mevzuatımız gayrimenkullerdeki değer artışı dolayısı ile oluşacak verginin sadece elden çıkarma sırasında satış/devir fiyatı ile alış maliyeti arasındaki fark üzerinden hesaplanacağını hüküm altına aldığından elde tutma süresince oluşacak değer artışları vergilendirilmemektedir. Gayrimenkul yatırımını örneğin döviz ya da vadeli mevduata yatırım yapmış bir kurumla karşılaştırdığımızda söz konusu kurum yukarıda söylediğimiz gibi gayrimenkulün değerinde meydana gelen artışlar için herhangi bir vergi ödemeyecekken örneğin dövizde meydana gelen artışların ya da dönemsel faiz gelirlerinin vergisini ödemekle mükellef olduğunu biliyoruz.

Gayrimenkulü elden çıkarırken

Gayrimenkul yatırımının cazibesi belki de en çok yatırım amacıyla alınan gayrimenkul elden çıkarılırken ortaya çıkıyor. Dilerseniz öncelikle yazımızın başından beri söz etiğimiz şu “elden çıkarma”nın vergisel anlamda neleri kapsadığına bir bakalım. Vergi yasalarına göre elden çıkarma söz konusu gayrimenkulün bir ivaz (karşılık) karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi ve ticaret şirketine sermaye olarak koyulması şeklinde tanımlanmaktadır.( Gelir Vergisi Yasası Mükerrer Madde 80/2)

Yukarıdaki tanıma baktığımızda açıkça görüyoruz ki gayrimenkulü satsak da bağışlasak da, takas etsek de, şirkete sermaye olarak koysak da ya da gayrimenkul kamulaştırılsa da devletleştirilse de elden çıkarılmış sayılacak ve kural olarak vergiye tabi olacak. Ancak yasalarımız bize “vergisiz” ya da “az vergili” bir hareket alanı da bırakıyor gayrimenkul satışları açısından. Eğer gerçek kişi yatırımcıysak söz konusu gayrimenkulü 4 ( 1.1.2007 öncesi aldıklarımız için 5 ) yıl elde tuttuktan sonra elden çıkarıyorsak gelir vergisinden istisnayız. ( tabii ki gayrimenkul alım satım işini sürekli olarak yapmadığımız varsayımıyla). Eğer kurumsal yatırımcıysak ve gayrimenkul ticareti ya da kiralaması ile uğraşmıyorsak bu kez de kısmen bir istisnadan yararlanmamız mümkün. Kurumlar Vergisi mükelleflerinin en az iki yıl süre ile elde tuttukları gayrimenkullerini elden çıkarmaları haline (diğer bazı şartları da yerine getirerek ) elde edecekleri kazancın %75’i Kurumlar vergisinden istisna tutulmaktadır.

Gelir Vergisi için vergisiz, Kurumlar Vergisi yönünden ise sorunu %5’lik bir vergi ile çözdükten sonra KDV yükünden de kurtulmak mümkün. Gayrimenkul ticareti ile uğraşmayan gerçek kişilerin tüm satışları ile kurumların iki yıl süre ile elde tuttukları gayrimenkullerin satışı KDV’den de istisna. Dolayısı ile tek yük tapu harcı olarak kalıyor elden çıkarma aşamasında… Onu aşmak da mümkün mü? Eğer gayrimenkulü değil de ona sahip olan şirketi satarsanız o da mümkün. Bu konuyu da bir başka yazıya bırakalım dilerseniz.

Ersun Bayraktaroğlu

PwC Türkiye