Bilindiği üzere, gayrimenkul satışlarında, iki farklı KDV oranı uygulanmaktadır. 3065 sayılı KDVK’ nun 28’nci maddesine istinaden yayımlanan 2002/4480 sayılı BKK eki Kararın 1. maddesinde, Karara ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için yüzde 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için yüzde 8, listelerde yer alanlar hariç olmak üzere vergiye tabi işlemler için yüzde 18 oranında KDV uygulanması öngörülmüştür.

Anılan Karara ekli (I) sayılı listenin 11’nci sırasında, net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların yüzde 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dâhil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı için KDV oranı % 1 olarak belirlenmiştir.

Buna göre,
- Net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimleri % 1,
- Belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların yüzde 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı % 1,
- Net alanı 150 metrekarenin üzerindeki konut teslimleri ile işyeri ve diğer gayrimenkul teslimleri ise % 18 oranında KDV’ye tabi olacaktır.

KDV uygulamasında "net alanın" tanımı 9 Seri Numaralı KDV Genel Tebliği’nde yapılmıştır. Tebliğe göre "net alan" deyimi faydalı alanı ifade etmektedir. Faydalı alandan maksat, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır.

150 metrekarelik net alanın hesabında, her bağımsız birim ayrı ayrı dikkate alınacaktır. Ancak balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu vb. yerler konutlardan ayrı olarak kullanılamayacağından, bu yerler de 150 metrekarelik net alanın hesabında göz önünde tutulacaktır. Samanlık, ahır, odunluk, ekmek fırını gibi yerler ise net alanın tespitinde dikkate alınmayacaktır.

Bu yerlerin 150 metrekarelik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri numaralı Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği’nin dördüncü bölümündeki açıklamalara göre belirlenmektedir.

Halk Konutu Standartlarının 11.06.1972 gün ve 14212 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmeliğin 1’inci maddesiyle değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;
a) Faydalı alan; konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan, genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 santimetre sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er santimetre düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak, konutlarda;
- Kapı ve pencere şeritleri;
- Duman ve çöp bacası çıkıntıları,
- Işıklıklar ve hava bacaları;
- Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri;
- Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 metreden yüksek terasların toplamının 2 metrekaresi;
- Çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar;
- Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında, 1,75 metre yüksekliğinden az olan yerler;
- Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo;
- Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık;
- Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.

Konu hakkında 30 Seri Numaralı KDV Genel Tebliği’nde de açıklamalar yapılmıştır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 metrekareyi, garajların 18 metrekareyi aşan kısmı ait oldukları konutun faydalı alanına dâhildirler.

Aşan kısımların 150 metrekarelik net alanın hesabında dikkate alınması, bu şekilde bulunan faydalı alan 150 m2’yi aşıyorsa genel oranda (yüzde 18), geçmiyorsa yüzde 1 oranında KDV uygulanması gerekir.

Ortak alanlar; binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır. Bu nedenle, içeride (bodrumda) veya dışarıda fark etmez otoparka giden veya ulaşımı sağlayan yollar da ortak kullanıma açık alanlar olarak kabul edilmelidir.

Sonuç olarak, Bina dışındaki Garaj veya Otoparkların 18 metrekareyi aşan kısmı Konutun Faydalı alanına dahil olduğu için aynı şekilde 18 metrekareyi aşan kısımlara ait konutlara ulaşımı sağlayan yollar da konutun faydalı alanına dahil sayılmalıdırlar… Bu durumda KDV hesaplanmasında bu durumun dikkate alınması zorunlu hale gelecektir.

Ercan ALPTÜRK-Yeminli Mali Müşavir