Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın B.07.1.G.İ.B.4.06.16.01/06/GVK-74- sayılı özelgesi aşağıdaki gibidir.

İlgide kayıtlı dilekçenizde; kira geliri elde ettiğiniz gayrimenkulü banka kredisi ile satın aldığınız belirtilerek, bankaya ödediğiniz kredi faizlerinin Gayrimenkul Sermaye İradınızın tespitinde indirim konusu yapılıp yapılmayacağının bildirilmesi  istenilmektedir.

193  sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinin 1’inci fıkrasında; 1-8’inci bentlerde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanunun 71’inci maddesinde ise; “Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.” hükmüne yer verilmiştir.

Öte yandan, Gelir Vergisi Kanununun 74’üncü maddesinde; Gelir Vergisi Kanununun 21’inci maddesine göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan 1-11’inci bentlerde belirtilen giderler indirilerek safi iradın bulunacağı hüküm altına alınmış olup, aynı maddenin 4’üncü bendinde ise; Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’inin (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz) gider olarak indirilebileceği hükmüne yer verilmiştir.

Diğer taraftan aynı maddenin üçüncü fıkrasında; “Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.”hükmü yer almıştır.

Bu itibarla, götürü gider usulünü seçmeniz halinde iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemeyeceğiniz gibi sahibi olduğunuz konuttan elde ettiğiniz kira bedellerinden ödenen faizleri gider olarak indirmeniz mümkün olmayıp sadece hasılatın % 25’ini götürü gider olarak indirebilirsiniz. Gerçek gider usulünü seçmeniz halinde ise elde ettiğiniz kira geliriniz için beyan edilen gayrisafi hasılattan ödediğiniz faizleri gider olarak indirmeniz mümkün bulunmaktadır.

(Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın Haziran 2006 Tarih ve B.07.1.G.İ.B.4.06.16.01/06/GVK-74- sayılı özelgesi)

Interests paid over the immovable property purchased by bank loan
 
The Ruling issued by the Directorate of Ankara Tax Administration  Numbered B.07.1.G.İ.B.4.06.16.01/06/GVK-74, reads as follows: 
 
In the petition mentioned in the ref section above,  we were informed that  you have purchased the immovable property that you currently rent  to third parties, through a bank loan, and we are inquired on whether or not the loan interests that you are paying to the bank can be deductible in the calculation of your rental income.
 
In Article 70/1 of the Income Tax Code Numbered 193, it is stated that revenues from immovable property (rental income)  are revenues acquired from the rental of the properties and rights listed in paragraphs 1 – 8 of the same article by their holders, by those possessing the right of their easement and usufruct, or by their tenants.
 
In Article 71 of the same article,  it is stated that “Net revenues in revenues from immovable property are the positive difference remaining after the expenses incurred in the acquisition and perpetuation of the revenues are deducted from gross proceeds.”
 
Meanwhile, in  Article 74 of the Income Tax Code, it is stated that  in order to determine net revenues, the expenses listed in paragraphs 1 – 11 of this article,  shall be deducted from gross proceeds excluding those which correspond to gross proceeds exempted in accordance with Article 21, and in paragraph  4 of the same article,  .it is stated that “Interest on debts incurred and expended owing to properties and rights leased out, and  5% of the acquisition cost of an immovable property that is leased out as residence,  for a period of 5 years as of the date of acquisition (this deduction at a rate of 5%, is only applied on the revenues acquired on the concerned immovable; however,  the non-deducted portion is not considered as excess of earnings  purposes of  Article 88/3 of the same Law), can be deducted as expense.
 
Meanwhile, in  the third sub-paragraph of the same article, it is stated that  in the event that taxpayers so desire (excluding those who lease out rights), they may deduct 25% from their proceeds on a lump-sum basis in order to meet the expenses listed above. Those who accept lump-sum expenditure accounting may not forgo this method before two years have passed.
 
Accordingly,  in the event that  you choose the lump-sum expenditure  accounting method, you will be disallowed to abandon this method unless two years have passed, in which case, you will not be allowed to deduct the interests that you have paid from the house that you have purchased, and you will be allowed to deduct only 25% of the proceeds as expense.  On the other hand, if you choose actual expense method, you will be able to deduct the interests that you have paid over the gross proceeds that you have declare over the rental income that you have earned.
 
(Ruling issued by the Directorate of Ankara Tax Department, dated June 2006, and Numbered B.07.1.G.İ.B.4.06.16.01/06/GVK-74) Muhasebe Vergi