3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu (KDVK) uyarınca, emtiaların teslim ve hizmetin yapılması esnasında farklı oranlar uygulanabilmektedir.

I- GİRİŞ

Söz konusu farklı oranlar ise bazen uygulama da karışıklığa neden olabilmektedir. Bu karışıklık bazen mükellefin kanunu ve kanuna ilişkin tamamlayıcı düzenlemeleri tam anlayamamasından veya mükellefin kanunu ve tamamlayıcı düzenlemeleri anlamakla birlikte uygulamamasından kaynaklanmaktadır.

Karışıklığa neden olan konulardan bir tanesi de gayrimenkul sektöründe yaşanmaktadır. Söz konusu karışıklığa neden olan konu ise konut teslimlerinde uygulanacak vergi oranını belirlemede kullanılan “net alan” kavramında ortaya çıkmaktadır. Yapılan vergi incelemelerinde brüt metrekare alanı aynı olan mükelleflerin hesapladıkları net alanları farklı olabilmektedir ya da mükellefler kanunun ve tamamlayıcı düzenlemeleri tam olarak kavrayamamalarından kaynaklanan bilgi eksikliği nedeniyle konutun brüt büyüklüğü dikkate alarak Katma Değer Vergisi (KDV) oranları hesaplanmaktadır. Bizde yazımızda konut teslimlerindeki net alan kavramın açıklamaya çalışacağız.

II- KONUYA İLİŞKİN YASAL DÜZENLEMELER

KDVK’nın 28. maddesinde; 2007/13033 sayılı Kararname Eki 1 sayılı liste gereğince “Net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m²’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı, konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece net alanı 150 m²’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde % 1 oranında KDV uygulanmaktadır. Yine Katma Değer Vergisi Kanunu uyarınca 1 ve 2 sayılı listelerde yer almayan teslim ve hizmetlerin ise genel oranda (% 18) katma değer vergisine tabi tutulacağı belirtilmiştir.”

Bu maddenin yorumundan net alanı 150 m²’ye kadar olan konutların % 1 oranında, net alanı 150 m² ve üzeri olan konutların ise % 18 oranında KDV’ye tabi tutulması gerekmektedir. Ancak KDVK’da “Net Alana” ilişkin yarıntılı bir düzenleme yapılmamıştır. Net Alana ilişkin açıklamalar Katma Değer Vergisi Genel Tebliğleriyle yapılmıştır.

Konut Teslimlerindeki % 1 oranında KDV uygulamasına esas olacak “net alanın” tanımı ilk kez 9 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin 1. bölümünde yapılmıştır. Söz konusu Tebliğ’de, net alan deyiminin “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlanan faydalı alanı ifade ettiği, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisnanın sadece konut olarak kullanılacak bölümler net alan hesabına dahil edileceği belirtilmiştir. Yine aynı Tebliğ’de 150 m^2’lik net alanın hesabında her bağımsız birimin ayrı değerlendirileceği belirtilmiştir. Binada konut dışında ayrı bir amaç için kullanılan birimler net alan hesaplamasına dahil edilmeyecektir. Ancak binada bulunan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından net alan hesaplamasına dahil edileceği Tebliğ’de belirtilmiştir.

Mülga 3 Seri No.lu “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği”nin 4. bölümündeki açıklamalardan aynen alıntı yapılmak suretiyle 30 Seri No.lu KDVK Genel Tebliği’nin “E” bölümünde geniş bir biçimde açıklanmıştır. 30 Seri No.lu KDVK Genel Tebliği’nin atıf yaptığı Tebliğ yürürlükten kaldırılmasına rağmen Net Alana ilişkin olarak 30 Seri No.lu KDVK Genel Tebliği yürürlüktedir. Bu nedenle ilgili Tebliğ’de net alanla ilgili “Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır. Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm düşülmek suretiyle hesaplanır. Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.’den yüksek terasların toplamının 2 m²’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m²’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m²’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m²’yi, garajların 18 m²’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.” şeklinde açıklamalar yapılmıştır.

Söz konusu Tebliğ’in yaptığı açıklamalardan anlaşılacağı üzere net alan hesabında binanın odalarının net alanı duvarlar arsında kalan temiz alan olarak adlandırılmıştır. Söz konusu temiz alan ise projede yer alan kaba yapı boyutlarının her birinden 5 cm düşülmek suretiyle hesaplanacağı belirtilmiştir. Özellikle konutlardaki balkonların toplamının 2 m²’sinin 150 m² lik net alan hesaplamasına dahil olduğu belirtilmiştir.Yine, konut dışındaki kömürlük ve depoların 4 m²’si, garajların 18 m²’si, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil olduğu belirtilmiştir. Yani konuta dahil bulunan balkonların 2 m^2’sinden fazla olan kısmın ve konut dışındaki kömürlük ve depoların 4 m²’yi, garajların 18 m²’yi aşan kısmı konutların net alanına dahil edilmesi gerekmektedir.

Konut satışlarında KDV uygulamasında her bir bağımsız bölüm, kat ve bina ayrı ayrı gözönüne alınacaktır. Birden fazla kata sahip evlerde (dubleks, tripleks) her bir kat ayrı ayrı kullanılabilecek yapıda ise, 150 m²’lik net alanın hesabında her kat ayrı ayrı değerlendirilecektir. Ancak birden fazla kata sahip evler birbirini tamamlayıcı ve birbirine bağlı ise 150 m²’lik net alanın hesabında katların toplam alanı dikkate alınacaktır.Bahçeli konut satışlarında ise 150 m^2’lik net alan hesabında bahçe göz önünde tutulmadan doğrudan konutun alanı dikkate alınması gerekmektedir.

III- SONUÇ

KDVK’ya göre net alanı 150 m^2’den büyük konutların tesliminde % 18, net alanı 150 m² den küçük konutların tesliminde % 1 oranında KDV hesaplanacaktır. KDVK’da konut teslimlerinde net alan tanımı kullanılmakla birlikte ilgili kanunda söz konusu tanıma ilişkin bir açıklama yapılmamıştır.Ancak Katma Değer Vergisi Genel Tebliğlerinde net alan; duvarlar arasında kalan temiz alanı ifade ettiği açıklanmıştır. Yine ayrıca net alanın nasıl hesaplanması gerektiğine ilişkin 30 Seri No.lu KDVK Genel Tebliği ayrıntılı açıklamalara yer vermiştir. Ancak uygulama da mükellefler net alan konusunda çok farklı uygulamalar yapmaktadırlar. Yapılan vergi incelemelerinde özellikle konutlara dahil bulunan balkonlar veya konut dışında bulunan kömürlük ve garajların net alan hesabın da dikkate alınmadığı veya yanlış hesaplandığı görülmüştür. Yine incelemelerde konut teslimlerinde % 1 oranı esas alınarak işlem yapıp vergi dairesinden iade talep eden bazı mükelleflerin ise konutlara ilişkin net alan hesaplamasının yanlış olduğu ve konut teslimlerinde % 18 oran esas alınarak katma değer vergisi hesaplaması gerektiği tespit edilmiştir. Söz konusu bu durumun ana nedeni ise Bina inşa edilirken projenin Brüt tutarlar esas alınarak işlem yapılması ancak KDVK’nın uygulamasında ise net alana göre işlem yapılmasından kaynaklanmaktadır. Bu tür karışıklıklara meydan vermemek için uygulama ile kanun düzenlemesinin birbirine uyumlu hale getirilmesi gerekmektedir. Bunun içinde KDVK’da vergi oranı belirlenirken net alan yerine brüt tutarları esas alan bir düzenleme yapılması gerekmektedir.

Fatih GÜNDÜZ*

Yaklaşım

*  Vergi Müfettişi