Günlük hayatta kişiler çeşitli nedenlerle sahibi olduğu gayrimenkulünü gerek işyeri gerekse konut olarak bir bedel almaksızın kiraya vermektedirler.

I- GİRİŞ

Ancak bu kişiler bir bedel almadan kiraya verdikleri bu gayrimenkulleri için sanki kira alıyormuş gibi beyanname vermek ve vergi ödemek gibi bir durumla karşı karşıyalar. Hemen belirtelim, bu olay sadece işyeri kiralamaları için geçerlidir, konut kiralamalarında ise Kanun’da belirtilen şartları taşıyan bedelsiz kiralamalarda geçerli değildir.

Bizde bu yazımızda, bu durumda olan kişiler için son dönemlerde yapılan düzenlemeler ile nasıl bir çifte vergi sürprizi ile karşılaşacaklarını açıklamaya çalışacağız.

II- KONU İLE İLGİLİ VERGİ MEVZUATIMIZDA YER ALAN HÜKÜMLER

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun(1) 70. maddesinin birinci fıkrasında; “Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.” hükmü yer almaktadır.

Aynı maddenin birinci fıkrasının 8. bendinde ise; “Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatının kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu” hüküm altına alınmıştır.

Yine aynı maddenin ikinci fıkrasında ise; “maddede yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı” hükme bağlanmıştır.

Diğer taraftan, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde; “Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.” hükmü yer almıştır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 86. maddesinde; “Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez.

1- Tam mükellefiyette;

a) ……………

b) ……………

c) Vergiye tâbi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103. maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları,

d) Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 600 milyon lirayı (278 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2011 yılı için 1.170 YTL) aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları” hükmü yer almaktadır.

III- YASAL MEVZUAT ÇERÇEVESİNDE KONUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ

Günlük hayatta eşine, annesine veya bir yakınına ait işyerinin bedelsiz olarak kiralanması veya şahsına ait işyerinin ortağı olduğu şirkete bedel alınmaksızın kiraya verilmesi çok sık karşılaşılan bir durumdur.

Bilindiği üzere işyerinin kiraya verilmesi işlemi GVK’nın 70. maddesine göre gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmektedir. Aynı Kanun’un 73. maddesine göre ise kiraya verilen bu gayrimenkulün kira bedeli emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bu işyerinin bedelsiz olarak kiraya verilmesi durumunda ise emsal kira bedeli bu işyerinin kirası sayılmaktadır.

Bu durumda gayrimenkulünü, bedelsiz olarak; işyeri yani dükkan, büro, mağaza, depo vs. olarak kiraya verenler, kiraya verdikleri kişi oğlu, kızı, babası ve ortağı olduğu bir şirket dahi olsa, kira geliri elde ediyormuş gibi, bu gayrimenkul için hesaplayacakları emsal kira bedelini gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmek zorundadırlar. Nitekim aşağıya aldığımız mukteza bazında görüşler ile yargı kararlarından da anlaşılacağı üzere vergi idaresi ile Danıştay aynı görüştedirler.

Maliye Bakanlığı bir Muktezası’nda(2); “Ödevlinin annesine nakden veya hesaben kira ödemesinde bulunmaması başka bir ifade ile işyeri kirası karşılığı olarak hesaplarında gider göstermemesi halinde, söz konusu gayrimenkulün emsal kira bedelinin tevkifata tabi tutulmaksızın, annesi tarafından elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesi gerekmektedir.” şeklinde görüş bildirmiştir.

Danıştay’ın da konu hakkında vermiş olduğu ve özeti aşağıda yer alan muhtelif kararlarında idare ile aynı görüşte olduğunu görmekteyiz.

“Ortağı olduğu şirkete, gayrimenkulünü bedelsiz olarak tahsis eden kişi adına, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’i esas alınarak, emsal kira bedeli takdir olunur.”(3)

“Ortağa ait iş yerinin, kirasız olarak şirkete bırakılması halinde, emsal kira bedelinin uygulanacağı hk.”(4)

Görüleceği üzere sahip oldukları gayrimenkulü işyeri olarak ama her hangi bir bedel almadan kiraya verenler elde etmedikleri bir gelir için vergi ödemek durumundalar. Pek çok mükellef ise bu tür bir vergi ile karşılaşabileceğinin farkında değildir. Karşılaştıklarında ise şaşırmakta şok olmakta ve hiç tahsil etmediğim bir gelirin vergisi olur mu? şeklinde düşünmektedir. Bu durumda olan mükellefler geçtiğimiz dönemde emlak vergisi değerlerinde yapılan olağanüstü artışlar sonunda ikinci bir vergi şoku ile karşı karşıya kaldılar.

Şöyle ki kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Böyle bir makam yoksa, o bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti de yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlâk vergisi değerinin % 5’idir. Örneğin; bir kimse, emlak vergisi değeri 100.000 Türk Lirası olan bir işyerini arkadaşına kirasız (bedelsiz) olarak vermişse; kira geliri elde etmediği halde, o işyeri için yıllık emsal kira bedeli (100.000 x %5)= 5.000 Türk Lirası olacaktır. 

Ancak son yıllarda bina ve arsa metrekare birim değerlerinde yerine göre değişmekle birlikte % 15.000’e kadar artış yapılmış ve emlak vergi değerleri de buna bağlı olarak artmıştır. Yukarıdaki örneğimizdeki gayrimenkulün gerçek değerinin 150.000 TL olduğunu ve emlak vergisi değerlerinde yapılan düzenleme sonrası ise emlak vergisi değerinin 300.000 TL olarak belirlendiğini varsayalım. Bu durumda yukarıda açıklanan yasa hükmü gereği her ne kadar gerçek değeri 150.000 TL olsa bile 300.000 TL emlak vergi değeri üzerinden % 5 yani 15.000 TL emsal kira geliri elde etmiş kabul edilip bu tutar üzerinden vergi ödemek zorunda kalacaktır.

Konu ile ilgili bir örnekte sayın Prof. Dr. Şükrü KIZILOT’un bir yazısından verelim. Yazıda(5) özetle;

“Gayrimenkulünü kiraya verenler, o gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’inin altında kira beyan edemiyorlar. Kira geliri beyan edilirken, evin vergi değeri de bildiriliyor. Gelir Vergisi Kanunu’nda “emsal kira bedeli esası” başlıklı 73. madde var. Bu maddeye göre; kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedelleri, emsal kira bedelinden düşük olamıyor. Bu bedel de emlak vergisi değerinin yüzde 5’i oluyor.

Bir Örnek: İstanbul Şişli 19 Mayıs Caddesi’nde, net alanı 140 metrekare olan bir dairenin, emlak vergisi asgari değeri, 1 milyon 300 bin lira (Elimizde belgesi var).

Şimdi bu daireyi kiraya veren vatandaş, yıllık kira geliri olarak, asgari 65 bin lira bildirmek zorunda. Bu da ayda 5 bin 500 lira kira demek.

Bakar mısınız? Net 140 metrekare daire, 1 milyon 300 bin lira emlak vergisi değeri ve yılda 65 bin lira kira geliri bildirme mecburiyeti! Aynı ev ikinci bodrum katta bile olsa, yine aynı kira istenecekti! Diyeceksiniz ki “Olmaz böyle şey” Oldu bile.. Bunun adı “Şok” değil de nedir?” şeklinde açıklamada bulunmuştur.”

IV- SON SÖZ

Görüldüğü gibi, kira alınmadan yapılan bedelsiz işyeri kiralamalarında ilginç bir “vergi sürprizi” var. Sahibi bulunduğu apartman dairesini muhasebeci olan oğluna büro olarak, dükkanını da ortağı olduğu şirkete bedelsiz olarak yani kira almadan tahsis eden kişi, hem oğluna kiraladığı büro hem de ortağı olduğu şirkete kiraladığı işyeri nedeniyle, kira alıyormuş gibi “emsal kira bedeli” üzerinden, kira geliri beyan etmek zorundadır.

Bu durumda olanlar son dönemde emlak vergisi değerlerinde yapılan olağanüstü artışlar nedeniyle ikinci bir şok daha yaşamış ve elde etmediği halde beyan etmek zorunda kaldıkları emsal kira bedeli katlanarak artmıştır. Bu durumda olan mükellefler için geçici bir çözüm yolu da var. Hemen belirtelim “Gelir Vergisi Kanunu’nun Emsal Kira Bedeli Esası” başlıklı 73. maddesinde mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse, emlak vergisi değerinin yüzde 5’i esas alınarak, emsal kira bedeli hesaplanacağı yazılı. Bu nedenle emlak vergisi değerlerinde olağanüstü artışlar olan kişiler mahkemeye başvurup gerçek cari emsal kira bedelini tespit ettirip bu yönde bir karar alırlar ise sorun çözümlenir.

Ancak esas çözüm yasanın emsal kira bedeli ile ilgili maddesinin yeniden ele alınarak günümüz koşullarına göre yeniden düzenlenmesi ile mümkün olacaktır.

Volkan AKSOYOĞLU*

Yaklaşım

*     Vergi Müfettişi

(1)         06.01.1961 tarih ve 10700 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(2)         MB.’nin, 04.01.1999 tarih ve B.07.0.GEL.0.43/4309-459/10 sayılı Muktezası.

(3)         Dn. 4. D.’nin, 22.11.1999 tarih ve E. 1999/2142, K. 1999/4188 sayılı Kararı.

(4)         Dn. 4. D.’nin, E. 1994/4740, K. 1995/5855 sayılı Kararı.

(5)         Şükrü KIZILOT, “Kiracıya ve Ev Sahibine Şok”, Hürriyet, 02.06.2010.