İpoteğin kaldırılmasına yönelik olarak bankalarca talep edilen ipotek fekki yazı bedelini ödemeli miyiz? İncelememizde, milyonlarca konut kredisi kullanıcısını ilgilendiren bu sorunun cevabını vermeye çalışacağız.

I- GİRİŞ

İpotek: Bir taşınmazın alacağa karşılık güvence olarak tutulması;

Fek (fekki): Bozma, feshetme, kesme, ayırma, koparma, anlamına gelmektedir(1).

Türkiye Bankalar Birliği’nin “Tüketici ve Konut Kredileri” başlıklı Mart 2011 tarihli istatistikî raporuna göre: Tüketici kredisi ve konut kredisi kullanan toplam kişi sayısı 12.152.944 kişi, kredi miktarı ise 133,2 milyar TL’ye ulaşmıştır(2). Konut kredisi kullanıcılarını ilgilendiren ipotek fekki ücretleri, bankadan bankaya değişmekle birlikte, 200 TL ile 350 TL arasında bulunmaktadır.

İpoteğin kaldırılmasına yönelik olarak bankalarca talep edilen ipotek fekki yazı bedelini ödemeli miyiz? İncelememizde, milyonlarca konut kredisi kullanıcısını ilgilendiren bu sorunun cevabını vermeye çalışacağız.

II- İLGİLİ MEVZUAT VE DEĞERLENDİRME

A- TÜRK MEDENİ KANUNU(3)

Rehin hakları, Türk Medeni Kanunu’nun 850-972. maddeleri arasında yer almaktadır. 881-897. maddelerinde ipotek konusu düzenlenmiştir.

İpotek, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak için taşınmaz malın teminat altına alınmasıdır(4).

İpotek asıl alacağa bağlı feri bir haktır. Alacak sona ererse buna bağlı olarak ipotek de sona erer. Fakat, aleniyet ilkesinin bir sonucu olarak, ipotek tapu kütüğünde şeklen varlığını sürdürür. Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erecektir(5).

B- TÜKETİCİ MEVZUATI

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un(6) 4822 sayılı Kanunla(7) değişik 6. maddesi ile sözleşmedeki haksız şartlar düzenlenmiş olup “Satıcı veya sağlayıcının tüketiciyle müzakere etmeden, tek taraflı olarak sözleşmeye koyduğu, tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde iyi niyet kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme koşulları haksız şarttır.

Taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu her türlü sözleşmede yer alan haksız şartlar tüketici için bağlayıcı değildir.

Eğer bir sözleşme şartı önceden hazırlanmışsa ve özellikle standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir.

Sözleşmenin bütün olarak değerlendirilmesinden, standart sözleşme olduğu sonucuna varılırsa, bu sözleşmedeki bir şartın belirli unsurlarının veya münferit bir hükmünün müzakere edilmiş olması, sözleşmenin kalan kısmına bu maddenin uygulanmasını engellemez.

Bir satıcı veya sağlayıcı, bir standart şartın münferiden tartışıldığını ileri sürüyorsa, bunu ispat yükü ona aittir.

6/A, 6/B, 6/C, 7, 9, 9/A, 10, 10/A ve 11/A maddelerinde yazılı olarak düzenlenmesi öngörülen tüketici sözleşmeleri en az oniki punto ve koyu siyah harflerle düzenlenir …” denilmekte;

Yine, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un değişik 6 ve 31. maddelerine dayanılarak hazırlanan Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmeliğin(8) 7. maddesinde; “Satıcı, sağlayıcı veya kredi veren tarafından tüketici ile akdedilen sözleşmede kullanılan haksız şartlar batıldır.” denilmektedir.

C- BANKACILIK MEVZUATI

5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nun(9) “Müşteri Hakları” başlıklı 76. maddesinde; “Bankalar, müşterilerinin, verilen hizmetlerden kaynaklanan her türlü sorularına cevap verecek bir sistem kurmakla ve bu hizmetle ilgili bilgiyi müşterilerine bildirmekle yükümlüdür. Bankalar, kredi sözleşmelerinin onaylı bir örneğini müşterilerine vermek zorundadır. Talepleri hâlinde müşteri ile yapılan diğer işlemlere ilişkin her türlü belgenin bir örneği de müşterilere verilir.

Bu Kanun’un 4. maddesinde yer alan faaliyet konularına ilişkin olarak, bankalar ile bireysel müşterileri arasında akdedilecek sözleşmelerin şekil ve içeriğinde yer alması gereken asgarî hususlar ile tip sözleşmelerin uygulanacağı işlemler Kurul’un uygun görüşü alınarak kuruluş birlikleri tarafından belirlenir. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri saklıdır…” denilmektedir.

Türkiye Bankalar Birliği’nin Bankalar ile Bireysel Müşterileri Arasında İmzalanacak Sözleşmelerin Şekil ve İçeriğinde Yer Alması Gereken Asgari Hususlar ile Sözleşmelerin Uygulanacağı İşlemlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Tebliğin “Sözleşmelerde Yer Alması Gereken Asgari Unsurlar” başlıklı IV/4-b maddesinde, “Müşteri tarafından ödenmesi gereken anapara, faiz oranı, ücret, komisyon, masraf, vergi, resim, harç, fon vb. parasal yükümlülükler ve bunların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı” denilmektedir.

Türkiye Bankalar Birliği’nin Yönetim Kurulu Kararı(10)’nda; “… tüketicilerin korunması ve bilgilendirilmesi, şubeler arası yeknesak uygulamanın gerçekleştirilebilmesi açısından bankaların, çek tahsili, çek provizyonu, havale, senet tahsilatı gibi asgari hizmet kategorileri için tespit edecekleri hizmet bedellerini kamuoyuna açıkça yayınlamalarına, bünyelerinde müşterilerin şikayetlerini iletebilecekleri mekanizmalar oluşturmalarına” karar verilmiştir. Adı geçen Karar’da tüketicilerin bilgilendirilmesi kararı alınmıştır.

D- DEĞERLENDİRME

Kredi veren (banka) ile kredi kullanıcısı (tüketici) arasında imzalanan ve banka tarafından matbu olarak hazırlanıp; boş olan kısımların rakam, isim ve adres yazılarak doldurulan sözleşmelerde, “Borçlu kullanacağı kredi için bankaca belirlenecek diğer ücretleri, komisyon masraf vs. ödemeyi kabul ve taahhüt eder” şeklinde genel düzenlemelerin bulunduğu; ancak, bunun nasıl ve ne şekilde tespit edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır.

Yukarıdaki mevzuatı birlikte değerlendirdiğimizde, tüketiciyle müzakere edilmeyen hususlarda, sözleşmeler açısından haksız şartın oluştuğu; müşterinin hizmetle ilgili olarak bilgilendirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Bu sebeplerden dolayı ipotek fek ücreti talebinin yasal dayanağının bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

Ankara 1. Tüketici Mahkemesi Kararı(11)’nda, ipotek fek ücretinin banka tarafından karşılanması gerektiğine dair hüküm verilmiştir.

III- SONUÇ

İpoteğin kaldırılması için bankaların yazdığı “ipotek fek yazısı” kredinin son maliyeti olmaktadır. İpoteğin kaldırılması yazısı yarım sayfaya yazılan 2-3 satırlık bir yazıdan ibaret olup; ücrete tabi bir hizmet olarak değerlendirilmemektedir. İpotek işlemi bankanın alacağını garanti altına almak için yapmış olduğu bir işlem olup, fek ücretinin de kendilerince karşılanması gerektiği düşünülmektedir.

Olcay ERTEM

Yaklaşım

*          Maliye Bakanlığı, Muhasebat Başkontrolörü

(1)         www.tdk.gov.tr

(2)         www.tbb.org.tr

(3)         08.12.2001 tarih ve 24607 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(4)         Türk Medeni Kanunu md. 881

(5)         Türk Medeni Kanunu md. 858

(6)         08.03.1995 tarih ve 22221 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(7)         14.03.2003 tarih ve 25048 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(8)         13.06.2003 tarih ve 25137 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(9)         01.11.2005 tarih ve 25983 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(10)       Türkiye Bankalar Birliği’nin, 16.03.1993 tarih ve R/I-B, A/62, A/54, 8751-8820 sayılı Yönetim Kurulu Kararı.

(11)       Ankara 1. Tüketici Mahkemesi’nin, 26.01.2011 tarih ve E. 2010/232 K. 2011/14 sayılı Kararı.