Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen sermaye piyasası kurumları olarak tanımlanıyor. Bu kurumlar Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) Seri: VI, No: 11 sayılı tebliği kapsamında kuruluyor ve faaliyet gösteriyorlar.

“Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (Altyapı GYO)” da bu tebliğ kapsamında, belirli alanlarda yatırım yapmak amacıyla süreli veya süresiz olarak kurulabilen sermaye piyasası kurumu olarak değerlendiriliyor. Kamuya ek bir mali yük getirmeden altyapı yatırımlarının finansmanını kolaylaştırma amacıyla kurulması öngörülen altyapı GYO’larının kuruluş şartları, yapabilecekleri yapamayacakları işler ve paylarının halka arzı gibi hususlar yine SPK tarafından yayınlanan bir tebliğ ile (Seri: VI, No: 24 sayılı) belirlenmiş durumda.

Altyapı GYO’ları kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsü tarafından yürütülen; tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik ve genel idare altyapısı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapan gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır.

Bu haftaki yazımızda altyapı GYO’larının kuruluş şartları ve faaliyetleri ile ilgili açıklamalardan sonra, kazançlarındaki istisna uygulaması hakkında değerlendirmelere yer vereceğiz.

Kuruluş şartları

Altyapı GYO’larının kurulabilmesi için;

a. Kayıtlı sermayeli olarak anonim ortaklık şeklinde kurulması,

b. Başlangıç sermayesinin 100 milyon TL’den az olmaması,

c. Başlangıç sermayesinin asgari yüzde 10'unun nakit karşılığı olması,

ç. Ticaret unvanında “Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” ibaresinin bulunması,

d. Esas sözleşmesinin Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili Tebliğ hükümlerine uygun olması,

e. Kurucu ortaklardan en az birinin lider sermayedar olması,

şartları aranıyor.

Ortaklardan en az birinin kamu kurum ve kuruluşu olması ve ortaklık sermayesine en az yüzde 20 oranında iştirak edilmesi halinde başlangıç sermayesinin yüzde 10’unun nakit karşılığı olma şartı aranmıyor. Bu kurumların iştirak oranı yüzde 80’den fazla olduğunda ise 100 milyon yerine 5 milyon liralık sermaye ile de ortaklık kurulabiliyor.

Altyapı şirketleri ile faaliyet konusu münhasıran altyapı şirketlerine yatırım yapmak olan anonim ortaklıklar da, esas sözleşmelerinde mevzuatta belirtilen değişiklikleri yapmak suretiyle altyapı GYO’ya dönüşebiliyorlar. Bunların ayrıca yukarıdaki kuruluş şartlarına da uymaları gerekiyor.

Kurucu ortaklarda aranan şartlar

Gerçek ve tüzel kişi kurucuların vadesi geçmiş vergi ve prim borcunun bulunmaması şart. Lider sermayedarların veya sermayede doğrudan yüzde 10 ve daha fazla paya sahip olacak gerçek ve tüzel kişi kurucuların, ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları gerekiyor. Lider sermayedar tebliğde ortaklıkta tek başına veya bir araya gelmek suretiyle sermayenin asgari yüzde 20’si oranında pay sahibi olan ortak ya da ortaklar olarak tanımlanıyor.

Ayrıca gerçek kişi kurucuların tebliğde sayılan bir çok suçtan (Devletin güvenliğine karşı suçlar, casusluk, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma gibi) mahkumiyetlerinin de bulunmaması gerekiyor.

Kurula başvuru ve tescil

Altyapı GYO’larının kuruluş başvurusu Sermaye Piyasası Kurulu’na yapılıyor. Bu başvuruda Kurulca belirlenen standartlara uygun olarak hazırlanan formun eksiksiz olarak doldurulması ve form ekinde belirtilen belgelerin de forma eklenmesi gerekiyor.

Kurul başvuruyu inceledikten sonra uygun bulursa, kuruluşun onaylanması talebi ile Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’na başvurulur. Ortaklık, Bakanlığın kuruluş iznini vermesinin ardından, TTK’nın ilgili hükümlerine uygun olarak ticaret siciline tescil ile tüzel kişilik kazanmış olur.

Ortaklığın ticaret siciline tescilini takip eden 2 yıl içinde yine Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurularak ortaklığa portföy işletmeciliği faaliyet izni verilmesi ve ortaklık paylarının kayda alınması taleplerinde bulunulması gerekiyor. Bu izin için Kurul ortaklığın faaliyetlerini yürütmeye elverişli bir mekana, donanıma, personele, organizasyona, yöneticilere sahip olup olmadığını inceliyor. İnceleme sonucunda portföy işletmeciliği faaliyetinin yürütülebileceği sonucuna varırsa, bu konuda yetki belgesi veriyor. Bu yetki belgesinin, verildiği tarihi izleyen 15 gün içinde ticaret siciline tescili ve Ticaret Sicil Gazetesi'nde ilanı zorunludur.

Paylar nitelikli yatırımcılara da arz edilebiliyor

Ortaklık paylarının arzında, ortaklığın çıkarılmış sermayesinin büyüklüğüne göre değişen süreler söz konusu. Çıkarılmış sermayenin 200 milyon TL’den az olması halinde 2 yıl, bu tutar ve daha fazla olması halinde ise 4 yıl içinde ortaklık çıkarılmış sermayesinin en az yüzde 49’u oranındaki payların arz edilmesi gerekiyor. Bu süreler portföy işletmeciliği faaliyet yetki belgesinin tescil tarihinden başlamak üzere hesaplanıyor.

Ortaklık paylarının nitelikli yatırımcılara veya önceden belirlenmiş yatırımcılara veya halka arz edilmesi mümkün. Asgari yüzde 49 oranına, bir veya birden fazla arz sonucu ulaşılabiliyor.

Ortaklığın payları esas sözleşmede hüküm bulunmak şartıyla;

- Belirli bir altyapı şirketine veya projesine, işletme döneminden önce yatırım yapılması,

- İşletme dönemine geçilmiş altyapı şirket ve projelerinin, portföy değerinin yüzde 60’ından az olması,

hallerinde, sadece nitelikli yatırımcılara veya önceden belirlenmiş yatırımcılara tahsisli olarak arz edilebilir. Bu durumda ortaklık paylarının tamamının nama yazılı olması şartı var.

Nitelikli yatırımcı tebliğde; yerli ve yabancı yatırım fonları, emeklilik fonları, yatırım ortaklıkları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta şirketleri, portföy yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları, emekli ve yardım sandıkları, özel sermaye şirketi veya fonlar, vakıflar, 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu’nun geçici 20. maddesi uyarınca kurulmuş olan sandıklar ve payların arz tarihi itibarıyla en az 1 milyon TL tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip olan gerçek ve tüzel kişiler olarak sayılıyor.

Hangi varlıklara yatırım yapılabilir

Altyapı GYO’lar portföy değerinin asgari yüzde 75’i ile;

a. Altyapı yatırım ve hizmetlerine,

b. Altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin projelere,

c. Bu unsurlara dayalı hak ve sermaye piyasası araçlarına,

ç. Ortak olmak veya borçlanma senedi satın almak suretiyle; altyapı şirketine veya diğer altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına,

yatırım yapabilirler. Bunlar dışında, ortak olmak suretiyle işletmeci şirketlere, diğer para ve sermaye piyasası araçlarına ve Kurulca uygun görülecek diğer varlıklara da yatırım yapmaları mümkün. Belirli bir projeyi gerçekleştirmek üzere kurulan ortaklıklar ise başka bir projeyi portföylerine dahil edemiyorlar.

Bunun dışında altyapı GYO’ların hiç bir şekilde altyapı yatırım ve projelerinin inşaat ve yapım işlerini kendilerinin üstlenmesi mümkün değil. Bu amaçla personel ve ekipman edinemiyorlar, ancak yürütülen projelerin kontrol işleri için personel istihdam edebiliyorlar.

Kazanç üzerinden vergi ödemiyorlar

Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. maddesinde kurumlar vergisinden istisna kazançlar sayılıyor. Bunlardan biri de Türkiye’de kurulu gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları. Bu kurumlar, kurumlar vergisi mükellefi oldukları için her yıl kurumlar vergisi beyannamesi vermelerine rağmen, kazançlarının tamamı istisna olduğundan kurumlar vergisi ödemiyorlar.

Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları da, GYO’ların kuruluşuna ilişkin Seri: VI, No: 11 sayılı tebliğ kapsamında SPK’nın izniyle kuruluyorlar. Türkiye’de kurulan bu kurumların denetimi de SPK tarafından gerçekleştiriliyor. Unvanlarında da “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” ibaresi olmak zorunda. Bu nedenle KVK’nın 5. maddesinde gayrimenkul yatırım ortaklıkları için getirilmiş olan istisna uygulamasının, GYO’ların bir türü olan altyapı GYO’ları açısından da geçerli olduğunu düşünüyoruz.

GYO’ların vergi avantajı kurumlar vergisi ile sınırlı değil. Kurumlar vergisi mükellefleri tarafından gerçek kişi veya yabancı (dar mükellef) ortaklara kar dağıtımı yapılması sırasında, kar payı üzerinden % 15 oranında vergi kesilmesi gerekiyor. Karı dağıtan kurumun GYO olması durumunda ise bu vergi kesintisi yapılmıyor. Dolayısıyla GYO hisse senedini elinde bulunduranlar kar payını hiçbir kesinti yapılmadan almış oluyorlar.

GYO’ların kazançları için geçerli olan istisnalar çok cazip görünmekle birlikte, bildiğimiz kadarıyla bugüne kadar altyapı GYO olarak faaliyette bulunmak üzere kurulan bir şirket yok. Ancak büyük altyapı yatırımları konusunda faaliyette bulunmayı planlayan yatırımcıların, bu vergisel avantajları da göz önünde bulundurarak, normal bir şirket yerine altyapı GYO olarak faaliyete geçmeleri daha akılcı olarak görülüyor. E&Y Türkiye

M. Fatih Köprü

---------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.