Bilindiği gibi, 06.03.2007 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 5582 sayılı ‘’ Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ‘’ ile ülkemizde konut finansmanı alanında yeni ve önemli bir adım atılmış ; bu bağlamda, İcra ve İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Tüketici Haklarının Korunması Hakkında Kanun ve çeşitli vergi kanunlarında değişiklik ve düzenlemeler yapılmıştır.

Yeni sistemin esasını, gerek yurt içinde gerekse yurt dışında mevcut faiz oranlarından çok daha düşük oranlarla ve çok daha uzun vadelerle kaynak sağlayabilecek tasarruf sahipleri ile bu kaynağa ihtiyaç duyanların buluşturulması oluşturmaktadır. Yeni sistem, tüketicilere uzun vadeli ve düşük faizli kredi bulma olanağı sağlarken, bunun karşılığında, kredinin geri ödenmesinde ortaya çıkacak bir problemde konutun kredi veren kuruluşa devrini kolaylaştıran ve hızlandıran mekanizmaları da içinde barındırmaktadır. Bu amaçla, İcra ve İflas Kanunu’nda çeşitli düzenlemeler yapılmıştır.

Adına ‘’ Mortgage ‘’ denilen bu yeni finansman sisteminin özelliklerini,

a) Sistemin faizinin, genel olarak mevcut konut kredileri için uygulanan faizlerden daha düşük olması,

b) Konutun, alıcı ve satıcı arasında son derece güvenli bir biçimde el değiştirmesi,

c) Alıcının, ödeme vadesi içinde herhangi bir sebeple ödeme güçlüğüne düşerse, o güne kadar ödediği paranın bir kısmını geri alabilmesi,

d) Alım-satıma konu olan konutun yapı güvenliğinin sağlanması,

e) Bu alandaki kayıtdışılığın önlenmesi,

f) Alım-satıma konu olan konutun değerinin, bir uzman tarafından gerçeğe en yakın biçimde tespit edilmesi

olarak sıralayabiliriz.

Yasal dayanağına geçtiğimiz Mart ayında 5582 sayılı Kanunla kavuşan yeni konut finansman sistemi ile ilgili ikincil mevzuat düzenlemelerine de Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10/B maddesi ile 31 inci maddesine dayanarak hazırlayıp 31.05.2007 tarihli Resmi Gazete’de yayımladığı üç ayrı Yönetmelik ile başlanmış bulunuyor.

Bu Yönetmeliklerden ilki olan Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme İndirimi ve Yıllık Maliyet Oranı Hesaplama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik ile, konut finansmanında tüketicinin konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı veya vadesi gelmemiş bir ya da birden çok taksidi erken ödemesi halinde, kredi veren tarafından yapılacak faiz ve komisyon indirimi ile kredinin tüketiciye yıllık maliyetinin oransal hesaplanmasına ilişkin usul ve esaslar düzenleniyor. Bu kapsamda, Yönetmelikte, tüketicinin, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda vadesi gelmemiş bir ya da birden çok taksit ödemesinde de bulunabileceği, her iki durumda da konut finansmanı kuruluşunun, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlü olduğu, bu durumda konut finansmanı kuruluşunun tüketiciden değişken ve sabit ve değişken faizin bir arada bulunduğu konut finansmanı sözleşmelerinde her hangi bir isim altında ek bir ödemede bulunmasını isteyemeyeceği ; sabit faizli konut finansmanı sözleşmelerinde ise, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda erken ödeme ücreti talep edilebileceği ancak bu ücretin, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyeceği belirtiliyor.

Aynı Resmi Gazete’de yayımlanan ikinci Yönetmelik olan Konut Finansmanı Kuruluşlarınca Verilecek Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelikte de konut finansmanı kuruluşlarınca tüketicilere verilecek olan sözleşme öncesi bilgi formunun usul ve esasları açıklanıyor. Bu kapsamda, Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun, sözleşme öncesinde tüketiciye yazılı olarak verilmesi konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğunda olduğu, Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye yazılı olarak verilmesini takip eden 1 iş günü geçmeden imzalanan sözleşmeler geçersiz sayılacağı ve formda yer alan bilgilerin konut finansmanı kuruluşları için bağlayıcı nitelikte olduğu belirtiliyor.

Son Yönetmelik olan Değişken Faizi İçeren Konut Finansmanı Sözleşmelerine Dair Tüketicilerin Bilgilendirilmesi Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelikte ise konut finansmanı sözleşmesinin değişken faizi içerecek biçimde kurulması durumunda bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesinin usul ve esasları düzenleniyo