Uygun yatırım ortamı pek çok bileşenin bir araya gelmesi ile oluşuyor. Hangi sektörde olursa olsun bir yatırımcı için yatırım yapılacak ülkenin/bölgenin ekonomik yönden istikrarlı olması kadar yatırım alanı ile ilgili mevzuat istikrarının da önemli olduğu bir gerçek. Mevzuat değişikliklerinin yatırım ortamına etkisi olumlu olabileceği gibi potansiyel değişikliklerin yaratacağı ortam bazen yatırımcılar açısından olumsuz olarak da algılanabiliyor. PwC ve ULI’ın birlikte hazırladıkları ( ve derginizin bir önceki sayısında geniş olarak analiz edilen ) Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2012 Raporu hazırlanırken yapılan mülakatlar ve anketlerde bu konu da katılımcılara soruldu. Mevzuat değişikliklerinin gayrimenkul sektörüne etkisi nasıl olurdu sorusuna verilen cevaplar son derece çarpıcı: 2011 yılına oranla düzenlemelerin etkisinin artacağını düşünenlerin oranı %59 iken en az 2011 kadar önemli olacağını vurgulayanların oranı ise %38. Başka bir anlatımla katılımcıların %97’si yasal düzenlemelerin sektöre etkisinin önemli olduğunu vurgulamışlar.

Avrupalı yatırımcılar arasında yasal düzenlemelerin sektörü genellikle olumsuz yönde etkilediğini düşünenlerin yanında sınırlı da olsa olumlu etki yaratacağını savunanlar da var. Basel ııı, Solvency 2 ve Alternatif Yatırım Fonu Yöneticileri Direktifi 2012’de Avrupa’da gayrimenkul sektörünü etkileyecek düzenlemeler olarak sıralanmış. Konu Türkiye’ye geldiğinde ise raporda dikkat çeken husus kentsel dönüşüm başta olmak üzere “potansiyel” düzenlemelerin etkisinin “olumlu” olacağı yönünde. Kısa bir sürede yasalaşması beklenen “kentsel dönüşüm”, “2B” ve “mütekabiliyet” yasalarının sektöre hareket getirmesi bekleniyor.

Doğrudan gayrimenkul sektörü ile ilgili olmasa da Temmuz 2012’de yürürlüğe girecek olan yeni Türk Ticaret Kanunu’nun da sektöre etkilerini göz ardı etmemek gerek. Merkezinde “hisse sahibi” olan mevcut Ticaret Kanunu’ndan merkeze “menfaat sahibini” koyan yeni Ticaret Kanunu’na geçişle, Anonim ve Limited şirketlerin sadece hissedarlarına değil, şirketin faaliyetlerinden etkilenen tüm “menfaat sahiplerine” karşı sorumluluğu olduğu yaklaşımı ile şirketlerin “kurumsallaşması” ve ilgili organları aracılığı ile “bilgi paylaşımı” yaparak şeffaflaşmaları öngörülüyor.

Tek ortaklı sermaye şirketleri, sanal ortamda genel kurullar, tek kişilik yönetim kurulları gibi düzenlemeler gayrimenkul sektöründe gittikçe yaygınlaşan “özel amaçlı proje şirketleri” için kolaylık sağlayacak gibi görünüyor.

Yeni Ticaret Kanunu’nun sektörü de etkileyecek en önemli yeniliklerinden biri de Uluslararası Finansal Raporlama Standartları esas alınarak oluşturulan Türkiye Finansal Raporlama Standartları’na uygun mali tablolar olacak. Gerek uluslararası yatırımcılar ve gerekse borç verenler açısından şirketin değerlendirilmesi aşamasında hayati öneme taşıyan Uluslararası Standartlara Uygun Mali tabloların Ticaret Kanunu gereğince zorunlu hale geliyor olması şirket sahipleri için de “gerçek durumu” görmek açısından ciddi bir katkı sağlayacak. Buna ek olarak, özel bir vergileme rejimine tabi olan ve halihazırda bu rejim çerçevesinde muhasebeleştirilip mali tablolar aktarılan “birden fazla yıla yaygın inşaat işlerinde” uluslararası standarda geçişle işin tamamlanma yüzdelerine göre sonuç hesaplarına aktarım sayesinde inşaat şirketlerinin inşaat yapım süresince de “kar”lı mali tablo düzenlemeleri mümkün olabilecek. Bir de bunun üzerine yeni yasa ile getirilen “avans kar dağıtımı” ile belli kurallar dahilinde yıl içinde yapılacak kar dağıtımı ile hissedarın şirkette oluşan kara yıl bitmeden ulaşabilmesinin önü açılıyor.

Gördüğünüz gibi mevzuat değişikliklerinin etkileri Avrupa’nın pek çok diğer ülkesine oranla Türkiye açısından son derece olumlu. Bu olumlu havayı daha da avantajlı hale çevirebilmek olası belirsizlikleri ortadan kaldırmakla mümkün. Bu çerçevede yazımızı “vergi” ile ilgili bir iki konuyu da hatırlatarak tamamlayalım. Yeni Ticaret Kanunu ile değişen mali sistemin vergisel anlamda ne tür etkiler yaratacağı maalesef hala belli değil. Uluslararası standartlarla uyumlu yeni Türk muhasebe sisteminin vergi yasaları ile uyumunun ne ölçüde sağlanacağı belirsizliğini koruyor. Birebir bir uyumu, başka bir ifade ile uluslararası standarda uygun oluşturulmuş bir mali tablo üzerinden vergileme yapılmasını kimse beklemiyor belki ama farklılıkların hangi düzeyde tutulacağını bir an önce öğrenmek yatırımcılar açısından hayati önemde. Sektörü yakından ilgilendiren bir başka konu da uzun yıllardır tartışılmakta olan ve yakın zamanda yapılan açıklama ile yeniden düzenleneceği anlaşılan KDV konusu. %1- %18 oranlarındaki KDV uygulamasının tekrar tartışılmayacak şekilde hem Maliye ve hem de mükellef tarafının menfaatlerini gözeterek ve mutlaka “hakkaniyete” uygun bir şekilde bir an önce çözüme kavuşturulması çok önemli.

Uygun yatırım ortamı kuşkusuz istikrar istiyor. Her alanda olduğu gibi “mevzuat” alanında da istikrar önemli. Oyunun kuralları baştan koyulmalı, en azından oyun oynanırken değiştirilmemeli. Ersun Bayraktaroğlu (Gayrimenkul Türkiye, Mayıs-Haziran 2012)

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.