I- GİRİŞ

İnşaat işlerinden anlaşılması gereken sadece, çevrenin inşa edilmesi ve konut yapılması değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümü olarak anlamak gerekir. İnşaat üretimi artık yalnızca yapının üretimi olarak algılanmamakta; çevreyle dost, sosyal sorumluluk taşıyan, sosyal yaşama, toplumsal yapıya doğrudan etki eden, saydam ve sürdürülebilir üretim anlamına da gelmektedir. Hele hele, deprem rizikosu nedeniyle şuan ülke gündeminde olan gayrimenkullerde yeniden dönüşüm projeleri kapsamında bu sektörün üstlendiği sorumluluklar, sahip olduğu önemini bir kat daha artırmaktadır.

Neredeyse tamamı yerli sermayeye dayanan Türk İnşaat Sektörü, yüzlerce meslek dalını ilgilendirmesi nedeniyle istihdam ve üretim sürecini önemli ölçüde etkilemektedir. Ulusal ve uluslararası alanlarda büyük bir deneyime ve potansiyele sahip olan sektör, kendisine bağlı 200’den fazla alt sektörü harekete geçirme özelliğiyle “lokomotif sektör”  olduğu bilinmektedir. Kaldı ki, inşaat sektörünün bütün üretimi “yatırım malı” sayıldığını ifade etmek yanlış olmayacaktır. Ayrıca, bu sektöre girdi sağlayan ve faaliyetlerini bu sektördeki gelişmelere bağlı olarak devam ettiren öteki sektörlerin katkısını da dikkate aldığımızda, inşaat sektörünün GSMH içindeki payının yaklaşık % 30 düzeyinde olduğu söylenebilir. www.ozdogrular.com

Türk ekonomisi için, bu derece önemli bir sektör olarak bilinen inşaat sektörünün yaşadığı çok sayıda sorunların bir tanesi de, inşa etmek suretiyle üreterek satışa konu edilen ve net alanı 150 metrekarenin altında bulunan konut teslimleri nedeniyle ödenen ancak, ortalama 36 ay sonra iade talebinde bulunulan katma değer vergisi nedeniyle katlanılan finansman yüküdür.

Bu yazının amacı, daha işin başında ödemeye başlayarak müteselsil sorumluluk çerçevesinde Hazine’ye aktarılan katma değer vergilerinin mükellefe (inşaatçıya) iade edilmesindeki iade sürecinde yaşanan belirsizliklerin ortadan kaldırılmasına yönelik bir katkı sunmaktır. Her ne kadar, iade hakkı kanundan kaynaklansa da iadeye ilişkin usul ve esaslar Maliye Bakanlığı’nca belirlenmektedir. Ancak, daha önce ödenen fakat iadesi talep edilemeyecek katma değer vergilerinin neler olduğu, yasal veya idari çerçevesi çizilmediğinden hele bir de insan unsuru devreye girdiğinden uygulamada çok ta adil ve yasal olmayan durumların ortaya çıkması kaçınılmaz olmaktadır.

Öte yandan, bu sektöre yönelik olarak yapılan ve konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı konusunda son kanun (6322 sayılı Kanun’un 22. maddesi) değişikliği ile sektörde yoğun bir belirsizlik yaşanmaktadır. Yapılan bu değişikliğe göre, “…..inşaat işinin yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yer esas alınarak” konutun, katma değer vergisine esas değeri bulunacaktır. Vergi Usul Kanunu (268. madde) ve Emlak Vergisi Kanunu’na (29. madde) göre, gayrimenkulün (bina veya arsanın) vergi değeri; emlak vergisi değeridir. Emlak vergisi değerinin hesaplanmasında zaten tartışmalar olduğu eskiden beri bilinmektedir. Bu konuyla ilgili uygulamanın ayrıntıları (Maliye Bakanlığı’nca gerekli düzenlemeler yapılmadığından) henüz netleşmemiştir. Ayrıca, bu ayrı bir yazı konusu olması hasebiyle yazımızda bu konuya değinilmeyecektir. www.ozdogrular.com

Bu durumda, net alanı 150 metrekare altında yer alan konut teslimlerinde öncelikle KDV iadesiyle ilgili olarak mevcut uygulamanın çerçevesi ortaya konulacak, daha sonra çözüme katkı sağlayacak önerilere yer verilecektir.

II- NET ALANI 150 m^2’NİN ALTINDAKİ KONUT TESLİMLERİNDE KDV İADE UYGULAMASI

A- İADENİN DAYANAĞI İLE İADENİN USUL VE ESASLAR

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29/2. maddesinde; “Bir vergilendirme döneminde indirilecek KDV toplamı, mükellefin vergiye tabi işlemleri dolayısıyla hesaplanan KDV toplamından fazla olduğu takdirde, aradaki fark sonraki dönemlere devrolunur ve iade edilmez. Şu kadar ki, 28. madde uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup teslim ve hizmetin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulu’nca tespit edilecek sınırı asan vergi, bu mükelleflerin vergi ve sosyal sigorta prim borçlan ile genel ve katma bütçeli idareler ile belediyelere olan borçlarına ya da döner sermayeli kuruluşlar ile sermayesinin % 51’i veya daha fazlası kamuya ait olan veya özelleştirme kapsamında bulunan isletmeler ile organize sanayi bölgelerinden temin ettikleri mal ve hizmet bedellerine ilişkin borçlarına mahsuben ödenir. Yılı içinde mahsuben iade edilemeyen vergi nakden iade edilir. Bakanlar Kurulu, vergi nispeti indirilen mal ve hizmet gruplan ile sektörler itibariyle, iade hakkını kısmen veya tamamen ya da amortismana tabi iktisadi kıymetler dolayısıyla yüklenilen katma değer vergisi ile sınırlı olmak üzere kaldırmaya; Maliye Bakanlığı bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esasları tespit etmeye yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29/2. maddesinde 01.01.1999 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yapılan değişiklik ile tüm indirimli orana tabi mal ve hizmetler dolayısıyla yüklenilen ve yılı içerisinde indirilemeyen KDV’nin yıllık olarak 01.01.2006 tarihinden itibaren yılı içinde işlemlerin gerçekleştiği dönemde mahsuben, yılı içinde mahsuben iade edilemeyen kısmın ise izleyen yılda nakden veya mahsuben, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde mükellefe iade edilmesi esası benimsenmiştir.

KDVK’nın 29/2. maddesinin Maliye Bakanlığı’na vermiş olduğu yetkiye istinaden yayımlanan 74, 76, 85, 99, 101, 102, 105, 106, 107, 110 KDV Genel Tebliğleri ile en son “İndirimli Orana (%1 ve %8) Tabi İşlemlerde KDV İadesi Uygulaması”nı yeniden düzenleyen 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ve 60 Seri No.lu KDV Sirküleri ile de aylık veya yıllık iade uygulamasına ilişkin usul ve esaslar açıklanmıştır. 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile bu konularda düzenleme yapan 8 adet Genel Tebliğ veya ilgili bölümleri yürürlükten kaldırılmış ayrıca, bazı yeni düzenlemeler yapılmıştır. Yazımızın konusu konut teslimi olması nedeniyle söz konusu tebliğin sadece konutlara ilişkin kısımları dikkate alınacaktır. www.ozdogrular.com

Öte yandan, 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’ne göre,

- İndirimli orana tabi işlemler üzerinden hesaplanan verginin bu işlemler nedeniyle yüklenilen vergiden yüksek olduğu dönemlerdeki tutarlar arasındaki fark cari dönem sonu iade edilebilir KDV tutarından düşülecektir. Buna göre, aylık bazda böyle bir durum (yani negatif fark) çıkması halinde mükelleflerin yıllık olarak hesaplanan kümülatif iade taleplerinden bu tutarlar kadar azalma olacaktır. Ancak, bu konuda çok sayıda dava açılmış olup, hem idare hem de mükellef lehine sonuçlanan davalar bulunmakta, bu davaların Danıştay safhaları ise devam etmektedir.

- Azami iade edilecek KDV iadesi tutarıyla ilgili olarak yapılan açıklama şöyledir. “İndirimli orana tabi teslim veya hizmetle ilgili olarak yüklenilen vergi ile söz konusu işlemler üzerinden hesaplanan vergi arasındaki farkın, % 1 oranına tabi işlemler için işlem bedelinin % 17’sini aşan kısmı iade hesabına dahil edilmeyecektir.  … Ancak, işlemin bünyesine doğrudan giren harcamalara ilişkin yüklenilen verginin, azami iade tutarını aşması halinde, mükellefin iade talebi, aşan kısım için münhasıran vergi inceleme raporu sonucuna göre yerine getirilecektir”. İndirimli oranlı teslimler için bu uygulama olumlu karşılanmalıdır.

Öte yandan, KDV Kanunu’nun 10/a maddesinde mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması ile 10/b maddesinde ise malın teslimi ya da hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi halinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere, fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olayın meydana geleceği belirtilmiştir. Belirtilen şekillerde verginin doğmuş olması, iade hakkını doğurmamakta, iade hakkının doğması için, indirimli orana tabi işlemin gerçekleşmiş olması şartına bağlıdır.

Bu durumda, teslimden önce fatura düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay meydana gelmekte ancak iade hakkını doğuran işlem vuku bulmamaktadır. Bu nedenle net alanı 150 metrekarenin altındaki konutların tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, bu teslimler üzerinden % 1 oranında katma değer vergisi hesaplanarak beyan edilmesi, iade talebinin ise en geç konutların teslim edildiği yılı takip eden yılın Ocak-Kasım vergilendirme dönem beyannameleriyle yapılması gerekmektedir. İade tutarına, önceki yıllarda yüklenilen ve iade hakkı doğuran teslimin yapıldığı yıla kadar indirim yoluyla telafi edilemeyen vergiler de dahil edilecektir. www.ozdogrular.com

B- KONUTLARDA 150 METREKARE ALANININ HESAPLANMASI

9 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin(1) (1-b) bölümünde; KDV Kanunu’nun uygulamasında “net alan” deyiminin, faydalı alanı ifade ettiği, faydalı alandan maksadın ise konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan olduğu belirtilmiştir.

30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin(2) (E) bölümünde ise;

“Bakanlığımıza intikal eden olaylardan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin istisna karşısındaki durumu konusunda tereddüde düşüldüğü anlaşıldığından bu konuda aşağıdaki şekilde hareket edilmesi uygun görülmüştür.

1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir.

2. Bu yerlerin 150 m²’lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası” Genel Tebliği’nin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir.

“Halk konutu Standartları”nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;

a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak,

- Konutlarda; kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları,

- Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri,

- Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m’den yüksek terasların toplamının 2 m²’si,

- Çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar,

- Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler,

- İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler,

- Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m²’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo,

- Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık,

- Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m²’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar

faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m²’yi, garajların 18 m²’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.”şeklinde açıklanmıştır.

Bu durumda, çok katlı apartman dairelerinde konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m²’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m²’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışında değerlendirilmektedir. www.ozdogrular.com

Ancak, müstakil konutlarda müşterek kullanım söz konusu olmadığından, bu konutların büyüklüğü hesaplanırken kömürlük, depo, kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, çamaşırlık ve garaj gibi yerlerden 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde belirlenen büyüklüklerin faydalı alan dışında tutulması mümkün bulunmamakta olup, müstakil konutlarda bu yerlerin de faydalı alan içinde değerlendirilmesi ve 150 m²’nin hesabında dikkate alınması gerekmektedir.

C- NET ALANI 150 METREKARENİN ALTINDAKİ KONUT TESLİMLERİ İLE İÇİNDEKİ EŞYALARIN TESLİMİNDE KDV ORAN UYGULAMASI

KDV Kanunu’nun 28. maddesinin Bakanlar Kurulu’na verdiği yetkiye istinaden yayımlanan 30.12.2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Kararname Eki “Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin” Karar uyarınca mal teslimleri ve hizmet ifalarına uygulanacak KDV oranları bu Karara ekli I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, bu listelerde yer alanlar hariç olmak üzere vergiye tabi işlemler için % 18 olarak yeniden belirlenmiştir. Bakanlar Kurulu bu maddede 6322 sayılı Kanunla yapılan ve 25.06.2012 tarihinde yürürlüğe giren değişikliğe ilişkin yetkisini henüz kullanmamıştır.

Söz konusu Kararname eki l sayılı listenin 11. sırasında net alanı 150 m²’ye kadar konutları yer almaktadır. Buna göre, söz konusu Kararname ile net alanı 150 m²’nin altında olan konutların tesliminde % 1 oranında KDV uygulanmasına imkân tanınmıştır.

Öte yandan, 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’ne(3) göre, indirimli orana tabi olmayan teslim ve hizmetler ile indirimli orana tabi işlemelerle ilgisi bulunmayan giderler dolayısıyla yüklenilen vergiler iade hesabında dahil edilmeyecektir. www.ozdogrular.com

Söz konusu Tebliğ’e göre; net alanı 150 metrekare altındaki konut ile birlikte teslimi yapılan:

— Buzdolabı,

— Fırın,

— Davlumbaz,

— Bulaşık makinesi,

— Mobilya,

— Vestiyer,

— Televizyon ve benzeri eşyalar

konut sahibi kişilerce sökülüp taşınarak tekrar kurulup kullanılabilecek (eklenti) mahiyette olup, bunların teslimi konut tesliminde ayrı olarak değerlendirilip bu eşyaların tabi olduğu KDV oranı uygulanacak ve bu eşyaların alımında yüklenilen katma değer verisi genel esaslar çerçevesinde indirim konusu yapılacak ve iade hesabına dahil edilmeyecektir.

Diğer taraftan, net alanı 150 metrekare altındaki konutların inşaasına yönelik yapılan harcamalar:

— Arsa bedeli dahil inşaat harcamaları,

— Genel yönetim giderleri (akaryakıt, büro malzemeleri, reklam, komisyon, temizlik malzemeleri ve benzeri),

— Amortismana Tabi İktisadi Kıymetlerden (ATİK) işleme isabet eden paya ilişkin olarak yüklenilen KDV

işlemin bünyesine giren vergiler kapsamında değerlendirilecek olup, konutun yapımıyla ilgili harcamalar nedeniyle yüklenilen katma değer vergisi iade hesabına dahil edilebilecektir.

Bu arada, konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler ise iade hesabına dahil edilmeyecektir. Buna göre, bir arada bulunan konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş:

— Çocuk parkı,

— Bahçe düzenlemesi,

— Havuz,

— Pergola,

— Kamelya,

— Çim ekimi,

— Spor alanı,

— Alış veriş merkezi

gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilmeyecektir. www.ozdogrular.com

Ancak, arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri;

— İstinat duvarı,

— Perde duvarı,

— Site çevre duvarları,

— Site içi zemin sertleştirme ve benzeri

işler nedeniyle yüklenilen vergiler iade hesabına dahil edilebilecektir.

Hakkı KOÇAK*

Yaklaşım

*           YMM

(1)         31.12.1984 tarih ve 18622 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

(2)         16.12.1988 tarih ve 20021 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

(3)         23.06.2012 tarih ve 28332 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.