Sağlıklı bir gayrimenkul envanteri oluşturulması, başta belediyelerin Emlak Vergisi gelirleri olmak üzere birçok konuda önem taşıyor. Ülkemizde konut veya işyeri olarak kullanılan binaların ciddi bir kısmı tapuda arsa veya kat irtifaklı arsa olarak görünüyor. Geçtiğimiz yıllarda, fiilen tamamlanmış binaların kat mülkiyetine geçişini sağlamak üzere Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) bazı değişiklikler yapılmıştı. Ancak öngörülen cezanın yüksekliğine gelen tepkiler üzerine geri adım atılmıştı.

SORUN İSKANSIZ BİNALARDA
Yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınmış binalarda kat mülkiyetine geçişi sağlamak üzere;
Bir süredir cins değişikliği harcı maktu olarak uygulanıyor. Şu an itibarıyla uygulanan cins değişikliği harcı 136 lira 15 kuruş.  Kat mülkiyetine geçilmemesi halinde uygulanması öngörülen para cezalarını düzenleyen hükümler tepkiler üzerine yürürlükten kaldırıldı. Kaldı ki, ceza uygulanması amacıyla kat mülkiyetine geçiş için belirlenmiş olan süreler zaten yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren başlıyordu.

İmar Kanunu'nun 31. maddesi, iskan alınmayan binaların, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılamayacağını öngörüyor.

Ancak, Yasa'nın açık hükmüne rağmen, iskan alınmamış binalar bu hizmetlerden yararlandırılıyor. Temel gerekçe ise kaçak kullanımın önüne geçmek. Yani, uygulamada bu hüküm çalışmıyor.

ASIL SEBEP ASGARİ İŞÇİLİK
Tamamlanmış binalarda yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınması için inşaatı yapan müteahhidin Sosyal Güvenlik Kurumu'ndan (SGK) 'ilişiksizlik belgesi' getirmesi isteniyor. İlişiksizlik belgesi verilmesi için inşaatın asgari işçilik yönünden incelenmesi gerekiyor. Bu inceleme sonucunda genellikle eksik işçilik ve prim borcu ortaya çıkıyor. Müteahhit, asgari işçilik incelemesi sonucunda ortaya çıkacak prim farklarını ödememek için bu belgeyi getirmiyor.

Dolayısıyla iskan alınmaksızın binalarda oturulmaya başlanıyor. Kat malikleri konuyu yeterince bilmediklerinden ellerindeki 'kat irtifakı tapusunun' verilmesini yeterli sanıyor.

Konuyu öğrendiklerinde ise geç kalmış oluyorlar. Bazen de inşaatı yapan müteahhit iflas etmiş, kaçmış, hatta ölmüş olabiliyor. Bu durumda ya hiçbir şey yapmıyorlar ya da müteahhidin prim borçlarını ödemek zorunda kalıyorlar.

UZLAŞMA SORUNU ÇÖZÜLEBİLİR
5510 sayılı Kanun'un 85. maddesinde yer alan düzenlemeyle 'devamlı mahiyetteki' işyerlerinde yapılan asgari işçilik incelemesi sonucu bulunan işçilik farkları için uzlaşma olanağı sağlandı. İnşaat işleri devamlı mahiyetteki işyeri kapsamında olmadığından uygulamanın dışında kalıyor. Oysa, asgari işçilik incelemesi sonucu en çok prim farkı bulunan sektör, inşaat sektörü. Yasal düzenlemeyle inşaat işlerinin de uzlaşma kapsamına alınması, iskanla ilgili sorunların çözülmesinde ciddi katkı sağlayabilir.

GELİRLERİ ARTIRIR
İnşaat işlerinin uzlaşma kapsamına alınması, yıllar sonra alınabilecek, belki de hiç alınamayacak primlerin bir an önce kamuya aktarılmasının sağlanması açısından da yararlı sonuçlar doğurabilecektir. Bunun dışında, iskanın alınmasının kolaylaştırılması sayesinde kat mülkiyetine geçiş de sağlanacaktır. Bu sayede kayıtlarda arsa veya inşaat olarak gözüken binalar gerçek nitelikleriyle kayıtlara girmiş olacaktır. Bu, hem Gelir Vergisi bağlamında kira gelirlerinin denetimi için hem de Emlak Vergisi için doğru bir veri tabanının oluşumuna katkı sağlayacaktır.

Sorunun, inşaat sektörünün uzlaşma kapsamına alınması dışında da çözülmesi mümkün olabilir. Bunun için, geçmiş dönemlere yönelik belirli oranda indirimli asgari işçilik uygulanması yolu düşünülebilir. Bu konuda atılacak adımlar, Sosyal Güvenlik Kurumu'nun aktüeryal dengesini de olumlu yönde etkileyecektir.

Ortak giderlere katılmaktan kaçınamazsınız
Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat maliklerinden her biri;
  Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
  Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Metin Taş/Sezgin Özcan

http://www.aksam.com.tr/yapi-kullanma-izin-belgesi-icin-kolaylik-sart-8223y.html

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.