I- GİRİŞ

Bilindiği üzere, konut teslimlerinde yeni KDV uygulamasına ilişkin düzenleme, 6322 sayılı Kanunla KDV Kanunu’nun 28. maddesinin birinci fıkrasında yer alan “perakende safhası için” ibaresi “perakende safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için” şeklinde değişiklik yapılmak ve Bakanlar Kurulu’na yetki verilmek suretiyle hayata geçirilmiştir. www.ozdogrular.com

Yapılan bu düzenleme ile Bakanlar Kurulu’na arsa veya konutun,

- Vergi değerini ve

- Bulunduğu yeri

esas alarak, konutlara uygulanacak KDV oranlarını belirleme yetkisi verilmiş olup, anılan düzenleme 15.06.2012 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. Ayrıca, 6322 sayılı Kanun’un 43/c maddesinde, “yapılan bu düzenlemenin yapı ruhsatı 01.06.2012 tarihinden önce alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten önce yapılan konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimleri hariç olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe gireceği” hükme bağlanmıştır.

Bakanlar Kurulu 15.06.2012 tarihinden itibaren kendisine verilen bu yetkiyi yaklaşık 6 ay kullanmamış, bu durum ise konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranı konusunda uygulamada belirsizliklere neden olmuş, hatta bu oran belirlemesinin yapılmamasının konut satışlarında durgunluğa sebep olduğu iddia olunmuştur. Nihayet 01.01.2013 tarihinde yayımlanan 2012/4116 sayılı Kararname(1) ile net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimlerinde yeni KDV uygulamasının esasları belirlenmiştir. Yeni düzenlemede, m² esasından vazgeçilmemiş, ancak ilave bazı şartlar getirilerek, büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m²’ye kadar olan konutlar için oran yükseltmesi yoluna gidilmiştir. Ayrıntı olarak incelenmesinden de görüleceği üzere, yapılan düzenleme son derece karışık, uygulaması zor bir nitelik taşımaktadır. www.ozdogrular.com

Aşağıda, 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılan yeni düzenlemede esas alınarak, 01.01.2013 tarihinden itibaren yapılacak net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimlerinde yeni KDV uygulaması incelenecek, bu konudaki kişisel görüşlerimiz belirtilecektir.  

II- NET ALANI 150 M²’YE KADAR KONUT TESLİMLERİNDE YENİ KDV UYGULAMASI

A- YAPILAN DÜZENLEME

Konut teslimlerinde yeni KDV uygulamasının esasları 2012/4116 sayılı Bazı Vergi Kanunlarında Yer Alan Tevkifat Nispetleri, Damga Vergisi ve Harç Oranları ile Bazı Mal ve Hizmetlere Uygulanan Çeşitli Vergi, Fon ve Kesintilere İlişkin Oran ve Tutarların Tespit Edilmesine Dair Karar’ın(2) 7. maddesi ile belirlenmiştir. Söz konusu 7. madde hükmü aynen aşağıdadır:

“Madde-7: 24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararın 1. maddesine aşağıdaki (6) numaralı fıkra eklenmiştir.

“(6) (I) sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10.07.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehir-lerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

a)  Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,

b)  Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı

uygulanır.” www.ozdogrular.com

Öte yandan, aynı Kararnamenin 12/b maddesinde ise, “7. madde hükmünün, yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe gireceği” karar altına alınmıştır.

B- NET ALANI 150 M²’YE KADAR KONUT TESLİMLERİNDE 01.01.2013 TARİHİNDEN İTİBAREN YÜRÜRLÜĞE GİREN YENİ KDV UYGULAMASI

Tam metni yukarıda yer alan yeni düzenlemeden de fark edileceği üzere, net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimlerinde KDV oranı, ana başlık olarak öncelikle konutun;

- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde,

- Diğer şehirlerde

olup olmamasına göre değişmektedir. Net alanı 150 m² ve üzerindeki konut teslimlerinde ise bir KDV oran değişikliği söz konusu olmayıp, önceden olduğu gibi bu teslimlerde nerede bulunursa bulunsun % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.

1- 5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu Kapsamındaki Büyükşehirlerde Net Alanı 150 m²’ye Kadar Olan Konut Teslimlerinde KDV

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehir-lerde bulunan net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı; konutun,

- Yapı ruhsatının alındığı tarih,

- Yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri,

- İnşaat sınıfı,

-  16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde olup olmamasına

bağlı olarak değişmektedir.  www.ozdogrular.com

a- Yapı ruhsatı 31.12.2012 Tarihine (Bu Tarih Dahil) Kadar Alınan Konut İnşaatı Projeleri ile Kamu Kurum ve Kuruluşları ile Bunların İştirakleri Tarafından İhalesi Bu Tarihe Kadar Yapılan Konut İnşaatı Projelerine İlişkin Konut Teslimleri

2012/4116 sayılı Kararname ile yapılan yeni düzenleme, yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere yayımı tarihinde (01.01.2013) yürürlüğe girdiğinden,  yapı ruhsatı 31.12.2012 tarihine (bu tarih dahil) kadar alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihe kadar yapılan konut inşaatı projelerine ilişkin net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimleri eski düzenlemeye tabi olacak, yukarıda belirtilen hiçbir şarta ve teslim tarihine bakılmaksızın bu kapsamda yapılan net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde % 1 oranında KDV hesaplanacaktır. 

b- Yapı Ruhsatı 01.01.2013 Tarihinden İtibaren Alınan Konut İnşaatı Projeleri İle Kamu Kurum Ve Kuruluşları İle Bunların İştirakleri Tarafından İhalesi Bu Tarihten İtibaren Yapılacak Konut İnşaatı Projelerine İlişkin Konut Teslimleri

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehir-lerde bulunan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan;

ba) Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan,

bb) Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan (ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil),

bc) Yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

- Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde % 8,

- Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise % 18

oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. Bu uygulama, inşaat devam ederken veya temelden kat irtifakı kurularak yapılan satışlar içinde geçerli bulunmaktadır. Anılan teslimlerde % 1 KDV hesaplanabilmesi için, yukarıda belirtilen şartların tamamının aranılması gerekmektedir. Bu şartlardan herhangi birisinin eksik olması halinde, net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde % 1 oranında KDV hesaplanacaktır. Örneğin, diğer şartları taşısa dahi, lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılmayan ikinci, üçüncü veya dördüncü sınıf olarak inşa edilen konut inşaat projeleri kapsamındaki net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde % 1 KDV hesaplanacaktır.  www.ozdogrular.com

Ayrıca, diğer şartları taşısa dahi, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m²’ye kadar konutun yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değerinin beşyüz Türk Lirası’nın altında olması halinde, bu konutların tesliminde % 1 oranında KDV uygulanacaktır.

c- Yukarıda (b) Bendinde Yer Alan Şartları Taşısa Dahi 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Rezerv Yapı alanı ve Riskli Alan Olarak Belirlenen Yerler ile Riskli Yapıların Bulunduğu Yerlerde İnşa Edilecek Net Alanı 150 m²’ye Kadar Olan Konut Teslimlerinde Uygulanacak KDV Oranı 

2012/4116 sayılı Kararname ile yapılan yeni düzenlemede,  5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan “16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler”de  yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin net alanı 150 m²’ye  kadar konut teslimleri, kapsam dışı bırakılmıştır. Bu çerçevede, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunsa dahi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde  yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin net alanı 150 m²’ye  kadar konut teslimlerinde önceden olduğu gibi % 1 oranında KDV hesaplanacaktır. www.ozdogrular.com

d- Yukarıda (b) Bendinde Yer Alan Şartları Taşıyan Net Alanı 150 m²’ye Kadar İkinci El Konut Teslimlerinde KDV Oranı

İkinci el konut teslimlerinde;

- Bir işletme aktifine kayıtlı ise,

- İşletmeye dahil olmasa dahi müzayede mahallinde satılırsa,

- Taşınmaz alım satımını devamlı olarak yapan birisi tarafından satılırsa

KDV söz konusu olmaktadır.

Bu çerçevede, yukarıda (b) bendinde sayılan şartları topluca taşıyan net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimlerinde; üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olanlar için % 8, bin Türk Lirası ve üzerinde olanlar için ise % 18 oranında KDV hesaplanacaktır. Bu şartlardan herhangi birisini taşımayan ya da 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde yapılan konut inşaatı projelerine ilişkin net alanı 150 m²’ye kadar olan ikinci el konut teslimlerinde % 1 oranında KDV hesaplanacaktır.

2- Büyükşehir Olmayan Diğer Şehirlerdeki Net Alanı 150 m²’ye Kadar Olan Konut Teslimlerinde KDV

2012/4116 sayılı Kararname ile yapılan yeni düzenleme, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan ve yukarıda (b) bölümünde sayılan şartlara haiz net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimleri için geçerli olduğundan, büyükşehir belediyesi sınırları dışında kalan veya büyükşehir statüsünde olmayan diğer şehirlerdeki net alanı 150 m²’ye  kadar olan konut teslimlerinde önceden olduğu gibi % 1 oranında KDV hesaplanacaktır. Diğer bir ifade ile, bu yerlerde bulunan veya inşa edilen net alanı 150 m²’ye kadar olan konutların tesliminde uygulanan % 1 KDV oranında bir değişiklik söz konusu değildir. www.ozdogrular.com

C- YAPILAN DÜZENLEMENİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE KİŞİSEL GÖRÜŞÜMÜZ

Bir vergi düzenlemesinin başarılı bir şekilde uygulanabilmesi için ön şart; basit, anlaşılır ve kolay uygulanabilir olmasıdır.  Bu şartları taşımayan yeni düzenlemelerin uygulanması hemen hemen imkansızdır. Çünkü gerek Vergi İdaresini ve gerekse mükellefleri her durumda zor duruma düşürecek niteliktedir. Yukarıda belirtilen düzenlemenin dayanağını oluşturan 6322 sayılı Kanun gerekçesinde, yapılan düzenleme ile konut teslimlerinde inşaatın yapıldığı arsa veya konutun vergi değeri esas alınarak, KDV oranını farklılaştırabilme konusunda Bakanlar Kurulu’na yetki verildiği ifade edilmektedir. Maliye Yetkilileri ise, KDV farklılaştırmasının gerekçesini, lüks ve barınma amaçlı konut teslimlerinde eşitsizlik yaratan mevcut uygulamanın düzeltilmesi şeklinde açıklamaktadırlar.

Kişisel görüşümüze göre, bu şekilde düzenleme yapılmasının iki ana nedeni bulunmaktadır: Birincisi, özellikle büyükşehirlerde oluşan rantın vergilendirilmesi, ikincisi ise, net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimleri nedeniyle yapılan KDV iadeleridir. Ki bu iadeler son yıllarda büyük tutarlara ulaşmıştır. Her iki neden için de bazı önlemlerin alınması bir zaruret haline gelmiş olabilir! Ancak, bu konuda bir düzenleme yapılırken, Kanunun ana ilkelerinden sapılmamalı ve bu ilkelere uygun hareket edilmelidir. www.ozdogrular.com

Yapılan yeni düzenleme, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan ve yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerine yönelik olup, bu konutların üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri esas alınarak kademeli KDV oranları belirlenmiştir. Düzenlemede, net alandan esasından vazgeçilmemiş, ancak % 1 oran uygulaması açısından ilave bazı şartlar getirilmiştir. Dolayısıyla, net alanı 150 m²’ye kadar olan konutlar, m² yönüyle lüks konut değil, sosyal konut olarak kabul edilmiştir. KDV oran uygulamasını etkileyen husus, konutun 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde lüks ve birinci sınıf inşaat olarak inşa edilmesidir. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamında olmayan ancak, üzerine yapıldığı arsanın değeri ve satış bedeli daha yüksek olan konutlar lüks konut sayılmayacak mı? Bunlara % 1 KDV oranı uygulanması doğru mu? Ayrıca, yapılan düzenleme, gerek satıcılar gerekse alıcılar açısından konut alım satımında KDV uygulamasını karmaşık ve içinden çıkılmaz bir hale getirmiştir. Çünkü, KDV, satın alınan malın tabi olduğu orana göre, alım satımı doğrudan etkileyen bir vergidir. Büyükşehirde yaşayan bir alıcı konut alırken; sırasıyla,

- Yapı ruhsatının alındığı tarihe bakacak,

- Konutun lüks mü, birinci sınıf inşaat olarak mı yapıldığına bakacak,

- Daha sonra 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde bulunup bulunmadığına bakacak,

- En son olarak da, konutun üzerine yapıldığı arsanın vergi değerine bakacak.

Buradan da anlaşılacağı üzere, yapılan düzenleme konut teslimlerinde uygulanması son derece zor ve karışık bir sistem getirmektedir. Kişisel görüşümüze göre yeni düzenleme, sektörü ciddi bir maliyet, satış, talep daralması ve bunların doğuracağı yan sorunlarla karşı karşıya getirecektir. Özellikle yeni projelerin önünü tıkayacak, sektörde küçülmeye neden olacak ve en önemlisi, kayıt dışılığın azaltılması amaçlanırken, kayıt dışılık artacaktır. Dünyanın hiç bir ülkesinde, inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yer esas alınarak, farklı KDV oranı belirlenmesi söz konusu değil. Bu nedenle,   bir an evvel bu uygulamadan vazgeçilerek önceki uygulamaya dönülmeli, net alanı 100 m²’ye kadar % 1, net alanı 100-150 m² arası % 8 ve 150 m²’den büyük konut teslimlerinde ise % 18 oranında KDV uygulanmalıdır. Bu da yapılamıyorsa, KDV iadesi yapılmaması için, anılan teslimler kısmi istisna kapsamına alınabilir, müteahhitler yüklendikleri KDV’leri gider veya maliyet konusu yapabilir. Büyükşehirlerde oluşan rantların vergilendirilmesinde ise KDV’ye değil, gelir vergisine öncelik verilmeli, rantı elde edenler vergilendirilmelidir. Ayrıca, KDV oranı, konutun üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değerine bağlandığından, emlak vergisi bakımından arsanın birim m² vergi değeri tespitine karşı açılacak davalar, bundan sonra doğrudan KDV oranını da etkileyecektir. Bu şekilde, son yıllarda emlak vergisi uygulaması bakımından çok sık yaşanan sıkıntılar, KDV uygulamasına da yansıyacaktır. Özellikle bu husus göz ardı edilmemelidir.  

Abdullah TOLU*

Yaklaşım

*           Rekabet Kurumu, Kurum Danışmanı

(1)        01.01.2013 tarih ve 28515 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

(2)        01.01.2013 tarih ve 28515 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, www.ozdogrular.com.tr işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.