I- GENEL BİLGİ

Günümüzde kooperatif veya inşaat firmalarınca inşa edilen sitelerde ortak ihtiyaçların karşılanması için, site yönetimleri oluşturulmakta, site yönetimleri söz konusu ortak ihtiyaçların karşılanması için gayrimenkul sahiplerinden belli bir bedel talep etmektedirler.

Bazı hallerde özellikle site yönetimleri ortak kullanım alanlarından bazılarını kiraya vererek sağladığı gelirle, ortak giderlerin bağımsız bölüm sahiplerine maliyetini azaltmayı tercih etmektedirler. Bu tip tasarruflar apartman yöneticileri tarafından da yapılabilmektedir. Örneğin apartman duvarına ilan alma, yani reklam karşılığı kira geliri elde etme gibi([1]). www.ozdogrular.com

Bu yazımızda, apartman veya site ortak kullanım alanlarının kiraya verilmesinin ilgili mevzuat ve verilen özelgeler doğrultusunda vergisel açıdan değerlendirilmesi yapılmaya çalışılacaktır.

II- APARTMAN VE SİTE ORTAK KULLANIM ALANLARINA İLİŞKİN MEVZUAT

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun([2]) apartman ve sitelerde nelerin ortak kullanım alanı olabileceğinin belirtildiği 4. maddesinde;

“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”

hükmü yer almaktadır. www.ozdogrular.com

Apartman veya site maliklerinin ortak kullanım alanlarındaki mülkiyetlerine ilişkin hükümlere de aynı Kanun’un 16. maddesinde yer verilmiştir.

“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, apartman ve site maliklerinin ortak kullanım alanlarını oluşturmaktadır. Yine aynı Kanun’a göre, apartman veya site malikleri sayılan ortak kullanım alanlarına arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre ortak maliktirler.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim sadece  kat malikleri adına kiralama işlevini vekil sıfatı ile  yerine getirmiş olmaktadır([3]). www.ozdogrular.com

III- GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI

Gayrimenkul sermaye iradı ve vergilendirilmesine ilişkin hükümlere 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun([4]) 70. ve takip eden maddelerinde yer verilmiştir. Bu hükümler kapsamında gayrimenkul sermaye iradına kısaca değinirsek;

Gayrimenkul sermaye iradı, GVK’nın 70. maddesinde 8 bent halinde sıralanan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelir unsurunu, ifade etmektedir. Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Bununla birlikte, GVK’nın 72. maddesinin üçüncü fıkrasına göre; kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler (özel maliyet bedelinin), kira müddetinin sonunda bedelsiz olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, söz konusu kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş kabul edilmekte ve söz konusu kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılmaktadır.

Gayrimenkul sermaye iratlarında tahsil esası geçerlidir. Vergilenecek kazanç ise, gayrisafi hasılattan, iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet fark olan, safi irattan oluşur.  Ayın olarak tahsil edilen kiralar ise, VUK hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Emsal bedelin tayini için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun([5]) 267. maddesine göre, Takdir Komisyonuna başvurmak gerekir. www.ozdogrular.com

Gayrimenkul sermaye iradı esas olarak beyana tabidir. Mesken kira gelirlerinde GVK’nın 21. maddesinde belirtilen istisna tutarının (2011 yılı için 2.800 TL) üzerindeki miktar beyan edilir.

Bununla birlikte, GVK’nın 94. maddesinde vergi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sıralanmış ve, kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecbur oldukları belirtilmiş, aynı maddenin 5/a bendinde de 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden % 20 oranında (2009/14592 sayılı BKK) vergi tevkifatı yapılacağı belirtilmiştir. Bu doğrultuda, GVK’nın 94. maddesine göre stopaj mükellefiyeti olanlar, avans olarak yaptıkları ödemeler dahil, nakden veya hesaben yaptıkları kira ödemeleri sırasında da tevkifat yapmak zorundadırlar.

Bu doğrultuda, bir işyerinin GVK’nın 94. maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi durumunda kira bedeli, adı geçen Kanun’un 86. maddesinin birinci bendinin (d) alt bendinde yer alan tutarı (2011 yılı için 1.170 TL) aşması halinde beyan edilecek, aşmaması halinde ise beyan edilmeyecek, söz konusu işyerinin GVK’nın 94. maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olanlara kiraya verilmesi durumunda ise, kira bedelleri üzerinden % 20 oranında tevkifat yapılacak, mülk sahiplerince elde edilen kira bedeli, aynı Kanun’un 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2011 yılı için 23.000 TL) aşması halinde beyan edilecek, aşmaması halinde ise beyan edilmeyecektir.

Ancak, herhangi bir işletmenin aktifine kayıtlı gayrimenkul ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelir, ticari kazanç olarak kabul edildiğinden, bu nitelikteki kira ödemelerinden stopaj yapılmayacaktır.

IV- APARTMAN VE SİTE ORTAK KULLANIM ALANLARININ KİRAYA VERİLMESİ

Apartman ve site ortak kullanım alanlarının mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan ve bu alanların malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün olamayacağından, söz konusu alanlar kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar doğrultusunda, yönetim tarafından kat malikleri adına vekil sıfatıyla kiralanabilecektir.

Apartman ve site ortak kullanım alanlarının bu şekilde kiralanmasını GVK yönünden değerlendirecek olursak;

Bu alanların yönetim tarafından GVK’nın 94. maddesine göre tevkifat yapma mecbur olmayanlara kiraya verilmesi durumunda hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, adı geçen Kanun’un 86. maddesine yer alan tutarı (2011 yılı için 1.170 TL) aşması halinde beyan edilecek, aşmaması halinde ise beyan edilmeyecektir. Söz konusu alanların GVK’nın 94. maddesine göre tevkifat yapma mecbur olanlara kiraya verilmesi durumunda ise, kira bedelleri üzerinden % 20 oranında tevkifat yapılacak, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, aynı Kanun’un 103. maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2011 yılı için 23.000 TL) aşması halinde beyan edilecek, aşmaması halinde ise beyan edilmeyecektir.

Bununla birlikte, Konya Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 24.06.2008 tarih ve GVK-2/1190 sayılı “Site yönetiminin ortak alanları kiraya durumunda vergilendirmenin nasıl olacağı hk.” Özelgesinde;

“…

Diğer taraftan; site yönetimi tarafından ortak alanların kiraya verilmesi suretiyle elde edilen gelir, niteliği bakımından kat maliklerince elde edilen gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmektedir.

Buna göre; kapıcı dairesinin mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, her bir kat malikinin (ticari, zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olmayanların) hissesine düşen kira geliri (varsa diğer mesken kira gelirleri de dikkate alınarak) Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde hüküm altına alınan istisna tutarını aştığı takdirde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilecektir.

Ancak, Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde hüküm altına alınan istisnadan yararlanamayacak olan ticari (basit usulde vergiye tabi olan mükellefler dahil) zirai veya mesleki kazanç sahibi olan kat maliklerinin, hisselerine düşen kira gelirlerini beyannamelerine dahil etmeleri gerekir.”

denilmektedir. www.ozdogrular.com

Konya Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 15.12.2010 tarih ve GVK-2/451-38 sayılı “Site Yönetiminin Ortak Kullanım Alanını Kiraya Vermesi” Özelgesinde;

“…

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, 616 hak sahibinin ortak mülkiyeti olan (2 adet işyerinin) gayrimenkullerin, hak sahiplerinin şahsi mülkü olması halinde;

a) 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, adı geçen Kanun’un 86. maddesinin birinci bendinin (d) alt bendinde yer alan tutarı (2009 yılı için 1.070 TL; 2010 yılı için 1.090 TL) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecek,

 b) Söz konusu gayrimenkullerin, anılan Kanun’un 94. maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olanlara kiraya verilmesi söz konusu ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, yine aynı Kanun’un 103. maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2009 ve 2010 yılları için 22.000 TL) aşması halinde beyana dâhil edilecek, aşmaması halinde ise beyana dâhil edilmeyecektir.

Diğer taraftan, hak sahiplerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller, anılan Kanun’un 94. maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile, ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir gelir vergisi tevkifatı yapılmayacak olup, hak sahiplerinin elde ettikleri kira gelirlerinin ticari, zirai veya kurum kazancının tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanıp, beyan edileceği tabidir.

Öte yandan, kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise, elde edilen gayrimenkul sermaye iradının beyannameye dâhil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet türlerine göre belirlenecektir.”

denilmektedir. www.ozdogrular.com

V- SONUÇ

Apartman ve site ortak kullanım alanlarının mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan ve bu alanların kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar doğrultusunda, yönetim tarafından kat malikleri adına vekil sıfatıyla kiralanabilecektir.

Bu alanların GVK’nın 94. maddesine göre tevkifat yapma mecbur olmayanlara kiraya verilmesi durumunda hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, 2011 yılı için 1.170 TL’yi aşması halinde beyan edilecek, aşmaması halinde ise beyan edilmeyecektir. Söz konusu alanların GVK’nın 94. maddesine göre tevkifat yapma mecbur olanlara kiraya verilmesi durumunda ise, hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, 2011 yılı için 23.000 TL’yi aşması halinde beyan edilecek, bu miktarı aşmaması halinde ise beyan edilmeyecektir.

İbrahim ERCAN*

E-Yaklaşım

(*)            Vergi Müfettişi

([1])           Veysi SEVİĞ, “Site Yönetimlerinde Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi”, Dünya Gazetesi, 07.09.2005.

([2])           02.07.1965   tarih ve 12038 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

([3])           Levent GENÇYÜREK, alomaliye.com, 19.07.2004,

([4])           06.01.1961 tarih ve 10700 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

([5])           10.01.1961 tarih ve 10703 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır.

 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.