Birçok insan başını sokacak bir evin hayalini kuruyor. Bu hayali gerçekleştirebilenlerden bir kısmı ise yatırım amacıyla ikinci veya üçüncü gayrimenkulünü alıyor. Bunlar işyeri veya konut olarak kiraya veriliyor, değeri yükseldiğinde veya aşağıda değineceğimiz 5 yıllık süre dolduğunda, değiştirmeye karar verildiğinde ya da paraya sıkışıldığında satılıyor.

Satışta alan ve satan tarafından ayrı ayrı % 2 oranında tapu harcı ödeniyor. Harç, alım satım bedelinden az olmamak üzere, gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanıyor. Tapu harcı ödenmeden tapuda işlem yapılamadığı için bu harç genel olarak herkes tarafından biliniyor. İşin bilinmeyen kısmı ise satış kazancının da, belli bir tutarı aşması durumunda gelir vergisine tabi olduğu.

Bu hafta gayrimenkul satışından sağlanan kazancın vergileme esasları ile gerek elde tutma süresinin, gerekse de satış kazancının ve dolayısıyla gelir vergisinin doğru olarak hesaplanabilmesi için büyük önem arz eden, gayrimenkulün iktisap (edinim) tarihinin belirlenmesi üzerinde duracağız.

Miras kalanın satışında vergi yok

Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, “değer artış kazancı” olarak kabul ediliyor. Yukarıda da bahsettik, bu kazançlar normal şartlarda gelir vergisine tabi. Ama miras kalan ya da bağış olarak edinilen gayrimenkulün satılması halinde gelir vergisi ödenmesi söz konusu değil. Bu konuya ilişkin elde tutma süresi veya tutarsal bir sınırlama da bulunmuyor. Yani bir kişi kendisine miras kalan gayrimenkulü sattığında, satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödemiyor.

Eskiden alınanlar

Eskiden alınmış olan gayrimenkullerin satışında ise alım tarihi önemli. Eğer 2007 yılından önce alınmış ve 2012 yılında satılmışsa, kazancın tutarı ne olursa olsun, ne beyanname veriliyor, ne de gelir vergisi ödeniyor. Örneğin 2006 yılında 200 bin liraya alınan bir konut, 2012 yılında 500 bin veya 1 milyon liraya satılsa dahi, kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmiyor.

Kısa sürede satılırsa vergi var

2007 yılı ve sonrasında alınan gayrimenkullerin satılması durumunda ise kazancın vergiye tabi olmaması için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle elde tutulması gerekiyor. Başka bir ifadeyle 1 Ocak 2007 tarihinden itibaren alınmış olan gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılması durumunda, prensip olarak elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor.

5 yıllık süre gün olarak hesaplanıyor. Örneğin 16 Nisan 2007 tarihinde alınan bir gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın gelir vergisine tabi olmaması için en erken 17 Nisan 2012 tarihinde satılması gerekiyor. Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmiyor. Buna göre 2012 yılında satılan bir gayrimenkul, 2008 ve sonrasında alınmış ise satıştan sağlanan kazancın beyan edilmesi gerekeceğini söyleyebiliriz. 2007’de alınmışsa 5 yıllık sürenin dolup dolmadığına, yukarıdaki örnekteki gibi alış ve satış tarihlerine bakılarak karar verilmesi gerekiyor.

Diyelim ki 5 yıldan önce satıldı, bir kazanç oluştu. Bu kazanç ne kadar olursa olsun beyanname verilmesi mi gerekiyor? Hayır, bu kazançlar için belirlenen bir istisna tutar var. Kazanç 8 bin 800 liradan az ise beyanname vermeye gerek yok. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekiyor.

Enflasyon vergiyi azaltıyor

Beyan edilecek gayrimenkul satış kazancının hesaplanması sırasında, enflasyonun etkisinin yok edilmesi mümkün. Buna kısaca “endeksleme” diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan üretici fiyat endeksleri (ÜFE) açıklanıyor. Bu endekslere TÜİK’in internet sitesinden ulaşılabilir.

Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın ÜFE’si ile alındığı aydan bir önceki ayın ÜFE’si arasındaki artış oranı hesaplanıyor. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli belirleniyor. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar net kazanç olarak kabul ediliyor. Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şart. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekiyor.

Basit bir örnekle, 15 Mart 2008’de 100 bin liraya alınan bir gayrimenkul, 20 Ekim 2012’de 160 bin liraya satıldığında, elde dilen kazanç 60 bin lira olacaktır. Ama bu tutar üzerinden vergi ödenmesi söz konusu değil. Birkaç işlem daha yapmamız gerekiyor.

Şubat 2008 ÜFE (148,90) ile Eylül 2012 ÜFE (205,75) arasında enflasyon artışı % 38,18 oranında gerçekleşmiş. Artış oranı yüzde 10’un üzerinde olduğundan, kazanç hesaplanırken gayrimenkulün alış bedeli bu oranda artırılabilir. Buna göre yeni (endekslenmiş) alış bedeli 138 bin 180 lira olacaktır. Vergisel açıdan kazanç da (160.000 – 138.180 =) 21 bin 820 lira olarak hesaplanıyor. Bu şekilde belirlenen kazançtan 8 bin 800 liralık istisna da düşüldükten sonra üzerinden vergi hesaplanması gereken tutara, 13 bin 20 liraya ulaşıyoruz. Gördüğünüz gibi satış kazancı 60 bin lira olmasına rağmen, üzerinden vergi hesaplanması gereken kazanç 13 bin 20 lira oldu.

Verginin oranı yüzde 35’e kadar çıkıyor

Gelir vergisi oranı sabit değil. Vergi tarifesi uyarınca gelir arttıkça vergi oranı da artıyor. Bu oran 10 bin liraya kadar yüzde 15 iken, kazanç arttıkça yüzde 20 ve yüzde 27’ye, hatta 58 bin lirayı aşması durumunda aşan kısım için % 35’e kadar çıkabiliyor. Örneğimizdeki 13 bin 20 liranın vergisi ise yüzde 15 ve 20 oranlarına göre 2 bin 104 lira olarak hesaplanıyor.

Bu gayrimenkulün 2012’de satılmayıp, 5 yıllık süre dolduktan sonra (16 Mart 2013’ten itibaren) satılması durumunda ise bu hesaplamaların hiç birini yapmaya gerek yok. Çünkü kazanç kaç lira olursa olsun, 5 yıllık süre dolduktan sonra satıldığı için hiç gelir vergisi ödenmiyor.

Edinim tarihinin belirlenmesi

Genel kural olarak, satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin tapuya tescil tarihi, iktisap (edinim) tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma bırakılma tarihi kabul edilebiliyor.

Örneğin 2003 yılında satın alınan arsa 2009 yılında kat karşılığı olarak müteahhide verilmiş ve bunun karşılığında alınan gayrimenkuller, 25 Nisan 2012 tarihinde tapuya tescil edilmiş olsun. Bu durumda kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul edilecek ve iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi (25 Nisan 2012) esas alınacaktır.

Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarih, alım tarihi olarak kabul ediliyor. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekiyor.

Cins tashihi

Cins tashihi (değişikliği), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanıyor.

Arazi olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekiyor.

Kat irtifakı-kat mülkiyeti

Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda, gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınıyor.

Beyan zamanı ve ödeme

Özetlersek 2012 yılı içerisinde, 5 yıllık süre dolmadan satılan gayrimenkullerden elde edilen kazancın 8 bin 800 lirayı aşması durumunda, aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor. Bu beyannamenin son tarihi ise 25 Mart 2013 Pazartesi günü.

Beyannamede hesaplanan verginin ise 2 taksitte ödenmesi mümkün. İlk taksitin 1 Nisan’a (31 Mart Pazar gününe geldiği için), ikinci taksitin de 31 Temmuz’a kadar ödenmesi gerekiyor. İlk taksitle birlikte ayrıca 39 lira 65 kuruşluk damga vergisinin ödenmesi gerektiği de unutulmamalı. M. Fatih Köprü/E&Y

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.