KDV ORANI NEDİR?

KDV Kanunu’nun 1. maddesine göre Türkiye’de yapılan ticari bir faaliyet çerçevesindeki teslimler katma değer vergisine tabidir. Yani eğer konut üretimi ve teslimi ticari faaliyet olarak yapılıyorsa, bu işlem KDV Kanunu’nun kapsamına girmektedir. Kanun’un 28. maddesi uygulanacak KDV oranı ile ilgili olup, genel oran %10’dur. Mezkûr madde ile Bakanlar Kurulu bu oranı %1’e kadar indirmeye ve %40’a kadar çıkarmaya yetkili kılınmıştır. Bakanlar Kurulu bunun yanında bu nispetler (%1-%40 aralığında) dahilinde muhtelif mal ve hizmetler için farklı vergi nispetleri tespit etmeye de yetkilidir. Hal böyle iken Bakanlar Kurulu 6322 sayılı Kanun ile 15.06.2012 itibariyle bazı malların perakende safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye de yetkili kılınmıştır. İşte bahse konu bu yetki 24.12.2012 tarih ve 2012/4116 sayılı Karar ile kullanılmıştır.Bakanlar Kurulu 2007/13033 sayılı KDV oranlarına ilişkin genel kararname ile 3 adet liste hazırlamış ve bu üç ayrı listedeki mal ve hizmetler için %1, %8 ve %18 oranlarını uygulanmasına karar vermiştir(1). Genel Kararname’ye göre (I) sayılı listedeki mal ve hizmet teslimleri için %1, (II) sayılı listedeki mal ve hizmet teslimleri için %8, (I) ve (II) sayılı listelerde yer almayan mal ve hizmet teslimlerinde ise %18 oranında KDV uygulanacaktır. (I) sayılı listenin 11 numaralı bendinde konut için uygulanacak KDV oranı belirlenmiştir. Buna göre net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimlerinde (belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m²’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı) %1 oranında KDV uygulanacaktır. Net alanı 150 m²’nin üzerinde olan konut teslimleri (I) ve (II) sayılı listelerde yer almadığı için %18 oranında KDV’ye tabidir. www.ozdogrular.com

24.12.2012 TARİH VE 2012/4116 SAYILI BKK NE GETİRDİ?

Öncelikle şunu belirtmekte fayda vardır ki net alanı 150 m²’nin üzerinde olan konut teslimleri için hiçbir yeni uygulama söz konusu değildir. Bu konut teslimleri eskiden olduğu gibi bugünden sonra da %18 KDV’ye tabidir. Değişiklik, önceden %1 KDV’ye tabi olan bazı konut teslimleri açısından yapılmıştır.Karara göre 01.01.2013 tarihinden sonra inşaat ruhsatı alan ve 2007/13033 sayılı KDV oranlarına ilişkin genel kararnameye ekli (I) sayılı listenin 11 numaralı bendinde yer alan net alanı 150 m²’den düşük olan; www.ozdogrular.com

- 5216 sayılı Büyükşehir kapsamında olup, 6306 sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) kapsamı dışında kalan yerlerdeki,

- Ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali dahil, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan, www.ozdogrular.com

- Yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

• 500 TL ile 1.000 TL arasında olan konutların tesliminde %8 oranında KDV,
• 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde %18 oranında KDV uygulanır.

HANGİ KONUT TESLİMLERİ KARARNAME KAPSAMINDA DEĞİLDİR?

1- Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaat projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere; yani 2013 yılı öncesinde yapı ruhsatı almış olan ticaret erbapları bu karara tabi değildir.

2- Net alanı 150 m²’yi aşan konut üretimi yapan ticaret erbapları da bu karara tabi değildir. Net alanı 150 m²’yi aşan konut üretimi yapanlar zaten %18 KDV oranına tabi oldukları için bu karar onları etkilememiştir. www.ozdogrular.com

3- Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamında olmayan yerler bu Kanun’a tabi değildir. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamı dışındaki iller ve kapsamda olup Büyükşehir kapsamında olmayan yerler yine bu Kanun kapsamında değillerdir. Eğer Aksaray ilinde inşaat yapıyor, satıyor veya konut satın almak istiyor iseniz bahse konu karar sizi etkilememektedir. Diğer taraftan Ankara ili Kızılcahamam ilçesinde inşaat yapıyor satıyor veya konut satın almak istiyor iseniz karar sizi yine etkilememektedir.

4- Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamında ve büyükşehir sınırları içerisinde olsa bile (yani BKK’nın kapsamında olsa dahi) 16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde bu karar kapsamında yer almamaktadır. Günlük dilimizde “Kentsel Dönüşüm Yasası” olan bu yasa kapsamında bulunan yerlerde de bu karar uygulanmayacaktır. Yani kentsel dönüşüm kanunu uyarınca yeni inşaat ruhsatı alarak çok değerli bir arsanın üzerine inşaat yapılıp 150 m²’nin altındaki büyüklükte konut teslimlerinde de eski uygulamaya devam edilecektir.

5- Ruhsatları lüks ve birinci sınıf inşaat olarak alınmayan konut teslimleri de bu kapsama girmemektedir.  Belediyeden lüks ve birinci sınıf inşaat dışında konut inşaat ruhsatı alınarak yapılabilen ve 150 m²’nin altında bir büyüklüğe sahip olan konut teslimleri de yine eski uygulamadan faydalanabilecektir. www.ozdogrular.com

6- Üzerine yapıldığı arsanın metrekaresinin emlak vergisi değeri 500 TL’nin altında olan konut teslimleri de yine bu kararnamenin kapsamına girmeyecektir.

01.01.2013 Tarihinden Sonra Alınan Ruhsatlarla İlgili Çeşitli Örnekler:

- Büyükşehir belediyesi kapsamında olmayan illerdeki konut teslimlerinde eski uygulamaya devam edilecektir. 150 m²’nin altındaki konut teslimleri %1, 150 m²’nin üzerindeki konut teslimlerinde %18,

- 150 m²’nin üzerindeki konut teslimlerindeki eski uygulamaya devam edilecek. Gerek büyükşehir gerek diğer şehirlerde teslimler %18 KDV’ye tabi,

- Büyükşehir belediyesi içerisinde olup kentsel dönüşüm yasası uyarınca yapılan teslimlerde eski uygulamaya devam edilecektir. Yani bu yerlerdeki net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimleri %1 KDV oranına, 150 m²’nin üzerindekiler ise %18 KDV oranına tabi olacaktır,

- Büyükşehir Belediye Kanunu kapsamında yer alan ancak lüks veya birinci sınıf konut inşaat ruhsatı dışında bir ruhsatla yapılan inşaatlar sonucu teslim edilen konutlar için yine eski uygulamaya devam edilecektir. Yani net alanı 150 m²’nin altında olup lüks ve birinci sınıf olmayan konut teslimlerinde KDV oranı %1 olarak uygulanacaktır,

- Ruhsatı 01.01.2013’ten önce veya sonra lüks ve birinci sınıf olmayan konut inşaatı olarak alınmakla birlikte, 01.01.2013 tarihinden sonra lüks ve birinci sınıf inşaat olarak ruhsatın revize edilmesi durumunda yeni uygulama söz konusu olacaktır. Net alanı 150 m²’nin altında olup 01.01.2013 tarihinden sonra ruhsatını birinci sınıf inşaat olarak değiştiren büyükşehir belediyesi kapsamındaki bir konut teslimi arsasının değerine göre %8 veya %18 KDV’ye tabi, arsa değeri 500 TL’nin altında ise %1 KDV oranı uygulanacağı hususu izahtan varestedir, www.ozdogrular.com

- Arsa birimi metrekare Emlak vergi değeri 500 TL’nin altında olan Büyükşehir Belediye Kanunu kapsamındaki bir yerde net alanı 150 m²’nin altındaki konut teslimleri %1 KDV’ye tabidir. www.ozdogrular.com

OLUŞABİLECEK BİR SORUN

Uygulanacak KDV oranını belirlerken kullanılan arsanın emlak vergisi değeri hangi zamandaki vergi değeri olacaktır? Burada inşaata başlandığı, (yapı ruhsatının alındığı) bir başka ifade ile henüz konutların inşa edilmediği dönemdeki tutar mı dikkate alınacak, yoksa vergiyi doğuran olayın meydana geldiği, yani konut tesliminin yapıldığı dönemdeki arsa vergi değeri mi dikkate alınacaktır? Örneğin, emlak vergisinin 750 TL olduğu bir arsada konut inşa edilmesi ve satılması durumunda ne olacaktır? Ancak inşaat bittiği zaman arsanın metrekare birim emlak vergi değeri 1.250 TL’ye çıkmış ise, konut teslimlerinde, inşaata başlangıç zamanındaki arsanın değeri göz önünde bulundurularak %8 KDV oranı mı uygulanacak, yoksa Maliye’nin genel kabulüne göre, KDV oranı vergiyi doğuran olayın meydana geldiği, yani konut tesliminin yapıldığı dönemdeki arsanın vergi değeri göz önünde tutularak %18 oranında mı KDV uygulanacaktır? Tam tersi de geçerlidir. Yani yapı ruhsatı alındığı zaman konutun üzerinde bulunduğu arsanın emlak vergi değeri 1.250 TL’dir. Ancak inşaat tamamlanıp, satış aşamasına geldiği zaman o süreçteki çeşitli etkilerle arsanın değeri 900 TL’ye düşmüş olabilir o zaman hangi KDV oranı uygulanacaktır.Kanaatimize göre ruhsat alındığı tarihte geçerli olan emlak vergi değeri ne ise o geçerli olacaktır. Karar’da açıkça “yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri” ifadesi yer almaktadır. Yukarıdaki ilk durumda mükellefin lehine ikinci durumda ise mükellefin aleyhine bir durum söz konusu olabilecektir.

Göktuğ GÖKTAŞ*

Yaklaşım

*   Vergi Başmüfettişi (E. Maliye Başmüfettişi)

(1) Güncel KDV oranları için http://www.gib.gov.tr/index.php?id=830

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.