Müteahhidin arsa karşılığı bağımsız bölüm teslimi katma değer vergisine tabidir. Nitekim yapılan iş ticari bir faaliyettir ve bir organizasyon gerektirmektedir. Üzerine bağımsız bölümler inşa edilen arsanın iktisadi bir işletmeye dahil olup olmaması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürüp sürdürmemesi durumu değiştirmez. Bağımsız bölümlerin arsa sahibine tesliminde vergilendirme işlemleri genel esaslara göre yapılacaktır. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 27. maddesinde belirtildiği üzere; bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücretidir. Arsa karşılığı inşa edilen birimlerin tesliminde de KDV matrahı, emsal bedeli olmalıdır. KDV matrahının belirlenmesi hususunda KDV uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburi olduğu konusunda yasal düzenleme bulunmaktadır.

Dolayısıyla arsa karşılığı yapılan konut, işyeri teslimlerinde KDV matrahı maliyet bedelinin çıkarılması mümkün olduğu için VUK 267. maddesinin ikinci sırasında belirtilen maliyet bedeli esasına göre yapılacaktır. Arsa maliyetinin bulunabilmesi için söz konusu inşaat toplam maliyeti, toplam üretilen m²’ye bölünecek ve 1 m²’ye düşen pay bulunacaktır. 1 m²’ye düşen maliyet payı ile arsa sahibine verilen birimlerin toplam m²’si çarpılacak ve böylece arsa maliyeti belirlenmiş olacaktır. VUK 267. maddesinin ikinci sırasında belirtilen maliyet bedeli esasına göre matrah belirlenip KDV hesaplandığı için bulunan tutara toptan satış bağlamında % 5 ilave yapılması gerekmektedir. Bu ilavenin yanı sıra katma değer vergisi Kanunu’nun 27. maddesi gereği genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin de bedele katılması gerekmektedir.

Örnek: Bay Ali 10 yıl önce aldığı arsasını 2010 yılı başında kat karşılığı müteahhide vermiş ve sözleşme imzalamıştır. Müteahhit aldığı arsa üzerine 20 daire ile 4 dükkân yapacak ve arsa sahibine 10 daire ve 2 dükkân verecektir. İnşaat 2010 yılı sonunda tamamlanmıştır. İnşaat bittiğinde inşaat malzemesi stoku bulunmamaktadır. Daireler eşit büyüklükte olup her biri 200 m2 dir. Dükkânlar ise 300 m2’dir.

Müteahhit inşaat yapımında yapmış olduğu harcamaları aşağıdaki şekilde muhasebeleştirecektir. 

Toplam inşaat alanı = (20 daire x 200 m2) + (4 dükkân x 300 m2)   =  5.200 m2 dir.

Vergiyi doğuran olay katma değer vergisi Kanunu’nun 10 uncu maddesine göre; bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslimidir. Bu durum genel olarak iskân ruhsatının alındığı tarihe bağlanır. Ancak bu tarihten önce ekonomik tasarruflar sağlanmışsa yani kullanıma başlanılmışsa vergiyi doğuran olay bu tarih olarak dikkate alınır. Bu tarihten itibaren 7 gün içinde maliyet bedeli üzerinden fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Arsa sahibine teslim edilecek daire ve dükkânların bedeli katma değer vergisi Kanunu’nun 27. maddesi gereği emsal bedeli olacaktır. KDV matrahının belirlenebilmesi için bulunan tutara toptan satış bağlamında % 5 ilave yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla düzenlenen faturada yer alacak rakamlar aşağıdaki gibi olacaktır.

Toplam inşaatın maliyeti:                                             1.300.000 TL

Toplam inşaat alanı:                                                          5.200 m2

Birim m2 maliyeti:                                              1.300.000/5.200 =  250 TL

Teslim edilecek 10 dairenin bedeli:                  (200 x 250) x 10 =   500.000

Dairelerin emsal bedeli(% 5 fazlası):                                 525.000

Teslim edilecek 2 dükkânın bedeli:                   (300 x 250) x 2 =   150.000

Dükkânların emsal bedeli(% 5 fazlası):                            157.500

Faturada;

10 adet daire  :    525.000 x %18 KDV=     94.500 TL 

2 adet işyeri   :    157.500  x %18 KDV=     28.350 TL

Toplam KDV   :122.850 TL faturada sadece bu rakam yer alacaktır. Çünkü tahsil edilmesi gereken başka tutar bulunmamaktadır.

Suat SARIGÜL E-Yaklaşım / Kasım 2013 / Sayı: 251

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.