Gayrimenkul alım satım işlerinin ne zaman ticari kazanç olarak değerlendirileceği uzun yıllar devam eden bir tartışma olmuştur. Mevcut Gelir Vergisi Kanunu uygulamasında zaman içerisinde idare tarafından verilen görüşler ve yargıda müstekar hale gelmiş kararlarla adeta konu içinden çıkılamaz bir hale gelmiştir. Birçok kişinin geçmişe dönük ticari kazanç mükellefi haline gelmeleri ve buna yönelik olarak usulsüzlük, özel usulsüzlük, gelir vergisi, KDV ve vergi ziyaı cezası ile karşı karşıya gelmelerine neden olmaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazançları düzenleyen 37/4’üncü maddesinde “gayrimenkul alım satımı ile devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazançların” ticari kazanç sayılacağı belirtilmiştir. Ticari kazançta zaten temel iki unsur; organizasyon gerektirmesi ve devamlılık arz etmesidir. Maddede gayrimenkul alım satımının ticari bir organizasyon içinde yapılmış olmasının varsayılması için devamlılık arz etmesi yeterli sayılmıştır. Böyle olunca da idare uygulaması ve yargı kararları ile bir takvim yılında iki veya takip eden iki takvim yılı içerisinde birer satış yapılması halinde ticari kazanç hükümlerinin uygulanması gerekeceği bir noktaya gelinmiştir. Ticari organizasyon için gerekli olan diğer şartlar göz ardı edilmiştir. Oysa, uygulamada birçok vatandaş tasarruf etmek amacıyla gücü ve fırsatı ölçüsünde gayrimenkul alımına yönelmektedir. Fırsat oldukça da bu gayrimenkulleri satarak daha iyi koşullarda yenisini alma yoluna gitmeyi tercih etmektedir. 

Konuyu örnekle açıklayacak olursak; vatandaş fırsatını buldukça tasarruflarını ve banka kredisi kullanmak suretiyle küçük-küçük birden fazla daire alıp, daha sonra bu daireleri satmak suretiyle içinde yaşamayı arzu ettiği daha büyük bir daire alma yoluna gitmektedir. İşte bu durumda vatandaş aldığı bu iki küçük daireyi aynı yıl içerisinde veya takip eden yılda satıyorsa, ticari kazanç elde etmiş olma sonucuna varılıp; yukarıda belirttiğimiz vergi ve cezalarla karşı karşıya kalmaktadır. Bu durum zaman aşımı süresi olan 5 yıl içerisinde tespit edildiğinde geriye doğru mükellefiyet tesis edilerek birçok beyannamenin verilmemesi nedeniyle usulsüzlük ve özel usulsüzlük cezaları ile de karşı karşıya kalıyor. Üstelik bu vatandaş daha önce aldığı küçük daireleri kârla satıp değer artış kazancı yönünden beyanname de vermiş olabilir. Bu durum onu sadece gelir vergisi ve vergi ziyaı cezasından kurtarıyor.

KDV ve diğer cezalar yine karşısına çıkabiliyor.
* * *
Yeni tasarıda konu çözülüyor

Yeni Gelir Vergisi Kanunu Tasarısı ile birçok vatandaşı mağdur eden bu durum büyük ölçüde sonlandırılıyor. Her şeyden önce ticari organizasyon tanımı daha köşeli bir şekilde yapılıyor.

Ayrıca özel inşaatlara ilişkin özel düzenleme yapılarak, arsa sahibi payına düşen kısım; 
* 500 metrekarenin altındaki inşaatların hiçbir şekilde ticari kazanç hükümlerine tabi tutulmayacağını, 
* 500 ila 1.000 metrekare arasında olması durumunda arsa sahibi veya müteahhitçe yapılan satışların ticari bir organizasyon gerektirmesi durumunda ticari kazanç hükümlerinin uygulanacağını, 
* 1.000 metrekarenin üzerindeki inşaatlarda ise her hal ve takdirde ticari organizasyonun varlığının kabul edilmesi gerektiğini, Bakanlar Kurulu’na ise bu hadleri büyük şehir belediyeleri, il ve ilçeler itibarıyla yarısı ila iki katı arasında yeniden belirleme yetkisi verilmektedir. 

Kısaca, yeni tasarı ile öteden beri kangrene dönüşmüş olan ve birçok vatandaşı vergi ve ceza muhatabı haline getiren 
sakat bir uygulama, daha objektif ve gerçek hayata uygun bir şekilde çözüme kavuşturulmaktadır. Osman Arıoğlu

Kaynak: İTOPORTAL 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti./ www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.