Kat karşılığı anlaşma yapılıp inşaat bittikten sonra arsa sahiplerine teslim edilen konutlar için tarafınızca düzenlenecek faturada, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca gösterilecek emsal bedelinin, Vergi Usul Kanunu’nun 267. madde hükmünde yer alan sıranın (Birinci sıra: Ortalama fiyat esası, İkinci sıra: Maliyet bedeli esası, Üçüncü sıra: Takdir esası) takip edilmesi suretiyle tespit edilmesi icap etmektedir. Müteahhit tarafından üçüncü kişilere satışı yapılan gayrimenkuller için düzenlenecek faturalarda ise satış bedelinin esas alınacağı tabiidir.

Arsa sahiplerince arsa payı karşılığı olarak iktisap edilen gayrimenkullerin, aynı yılda birden fazla satılması veya birden fazla yılda daire satışına devam edilmesi halinde satışta devamlılık unsuru oluşacağından elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte olup, bu kişilerce dairelerin satışı halinde Vergi Usul Kanunu’nun 232. maddesine göre fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat işine karşılık olarak müteahhide devredilmesi gereken gayrimenkullerin, arsa sahiplerince müteahhit tarafından gösterilecek olan üçüncü şahıslara devredilmesi olayında ise, söz konusu devirler arsa sahipleri tarafından satış işlemi olarak değerlendirilemeyeceğinden, bu işlemlerin esas olarak müteahhit tarafından satış işlemi olarak kabul edilmesi ve satışa ilişkin faturanın da müteahhit tarafından alıcı adına satış bedeli üzerinden düzenlenmesi gerekmektedir.

Sonuç itibariyle; bina inşa edip daire, kat ve dükkân halinde satan müteahhitlerin, daha inşaatın başlangıcında, proje halinde veya temel aşamasında ya da inşaat devam ederken, gerek özel sözleşme ve satış vaadiyle gerekse arsa payı üzerinden yapılan satışlarda; satışı yapılan daire veya dükkanın satış bedeli belli olmakla birlikte, maliyet tespiti tam olarak yapılamamakta bu nedenle de, inşaatın devamı sırasında satışı yapılan daire ve işyerleri karşılığında müşterilerden alınan para avans niteliği taşımaktadır. Bu durumda, bu tür satışlara ilişkin satış bedelinin tamamının, inşaatın tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak kayıtlarda gösterilmesi gerekmektedir. VUK’un 231. maddesinin beşinci bent hükmü, fatura düzenlenmesini ödemeye değil teslime bağlamıştır. Bu nedenle, müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yapılan satışlarda bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından ve alınan bedeller avans niteliği taşıdığından, fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisi uygulaması söz konusu olmayacaktır. İnşaat ve onarım işi yapan firmaların, işin başında peşin olarak tahsil ettikleri avanslar bir teslim ve hizmetin karşılığını oluşturmadığından, avansın alındığı tarihte fatura düzenlenmesine, dolayısıyla, arsa sahipleri tarafından müteahhidin göstereceği üçüncü kişilere devredilecek taşınmazlar için fatura düzenleme yükümlülüğü bulunmamaktadır.

193 SAYILI GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

söz konusu dairelerin arsa sahipleri tarafından üçüncü kişilere tapuda devir işlemi gerçek bir satış işlemi olmayacağından ve bu devir işleminden elde edilen gelir müteahhit tarafından ticari kazanç olarak beyan edileceğinden arsa sahipleri adına gelir vergisi yönünden herhangi bir vergileme yapılmayacaktır.

Bu konuda Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğüne intikal eden bir olayda Genel Müdürlükçe, “...’dan dan alınan bir örneği ilişik dilekçenin incelenmesinden; anılan şahsın ..... İlinde 1991 ve 1994 yıllarında iktisap ettiği bağ evi ve meyve bahçesini 32 adet daire karşılığında müteahhide devrettiği, dairelerin teslim tarihinin 2006 ve 2007 yılları olarak belirlendiği, ancak dairelerin kaba inşaatının bitmesini müteakip 4 dairenin tapuda kat irtifakı tesis edilmek suretiyle müşterilere devredildiği ve müşteri çıkması durumunda diğer dairelerin de satışının yapılacağı belirtilerek, elde edilen kazancın niteliği konusunda Bakanlığımız görüşü sorulmaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinin 1. fıkrasında; her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş, bu maddenin 2. fıkrasının 4 numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Buna göre, ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar tek satış dahi olsa ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.

Ticari bir organizasyon olmaksızın yapılan satışların (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) hangi amaçla yapıldığı önem arz etmektedir. Satış işlemlerinin şahsi ihtiyaç kapsamı ve sınırlarını aşacak şekilde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması durumunda, bu faaliyetin ticari olarak değerlendirilmesi ve vergilemenin de ticari kazanç hükümlerine göre yapılması gerekmektedir.

Diğer taraftan, bir yılda birden fazla veya her yılda bir gayrimenkul satılması durumunda, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işi ile uğraşıldığına karine teşkil etmektedir.

Olayda, arsa karşılığı inşaat işi neticesinde iktisap edilen dairelerin bir kısmının kaba inşaat halindeyken kat irtifakı tesis edilerek satılması ve müşteri çıkması durumunda bu faaliyetin devamı söz konusu olup, satış işlemlerinin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırları içerisinde değerlendirilmesi mümkün değildir.

Bu durumda, yapılan faaliyetin ticari olarak değerlendirilmesi ve bu faaliyetler neticesinde elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazançlara ilişkin hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekmektedir.” şeklinde görüş verilmiştir.

“Yine bu konuda verilen bir özelgede, Bu itibarla, satış işleminin müteahhitçe gerçekleştirildiğinin ispat külfeti tarafınıza ait olmak kaydıyla; tarafınıza ait iki adet daire dışında kalan ve müteahhide ait olan dairelerin, tapuda kendi adına tescil edilmeksizin doğrudan söz konusu müteahhit tarafından satılması nedeniyle elde edilecek gelirin, ticari kazanç olarak müteahhit tarafından beyan edilmesi gerekmekte olup, söz konusu dairelerin satışı dolayısıyla gelir vergisi yönünden kardeşiniz ve kendi adınıza herhangi bir vergileme yapılması söz konusu olmayacaktır.

Ancak, söz konusu satışların tarafınızca yapılması halinde, bu satışlardan elde edilen kazancın yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde değerlendirilerek ticari kazanç veya değer artışı kazancı hükümlerine göre tarafınızca beyan edilmesi gerektiği tabiidir.” Şeklinde görüş verilmiştir.

ARSA KARŞILIĞI ALINAN DAİRELERİN SATIŞININ DEĞER ARTIŞI KAZANCI YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRİLMESİ

Kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi neticesinde iktisap edilen birden fazla daireden oluşan taşınmazları iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde aynı kişiye bir seferde satılması halinde söz konusu gayrimenkulleri elden çıkarılması neticesinde elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, birden fazla dairenin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilecek gelirin ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiği yukarıdaki bölümlerde açıklanmıştır. Ramazan Cenk e-Yaklaşım / Ocak 2014 / Sayı: 253

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti. / www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.