Bilindiği üzere, 2 yıl süreyle aktifte bulunan gayrimenkullerin satışa konu edilmesi durumunda, elde edilen kazancın %75’i belirli şartlarla kurumlar vergisine tabi olmamaktadır. Bahse konu istisnanın hangi şartlarla uygulanacağı ise, hem kanunda yer alan hükümler hem de genel tebliğde yer alan açıklamalarla belirlenmiştir.

Ancak; son yıllarda Maliye Bakanlığınca ısrarla verilen muktezalarda, kanunda ve tebliğde olmayan bir şart daha hayata geçirilmiş ve bu şart nedeniyle de pek çok mükellef farkında olmadan cezalı tarhiyatlarla karşı karşıya gelmiş bulunmaktadır. 

Bu nedenle; bu yazımızda, öncelikle gayrimenkul satış kazancı istisnasına dair genel açıklamalar yapılacak, akabinde de tartışma ve tereddütlere yol açan Maliye Bakanlığı’nın konuya ilişkin son görüşü ele alınacaktır.

Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnasının Yasal Dayanağı

Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesi ile, şirket aktifine kayıtlı gayrimenkul satışlarının vergilendirilmesi özel bir sisteme tabi olmakta, satış kazancının %75’lik kısmı  aşağıdaki şartlarla kurumlar vergisinden istisna edilmektedir;

- Sadece taşınmazlar istisnaya konu edilmektedir

- Gayrimenkul en az iki yıl süreyle kurumun aktifinde yer almalıdır

- İstisnaya tabi kazanç 5 yıl boyunca işletmeden çekilmemelidir

- Satış bedeli, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılı sonuna kadar tahsil edilmelidir

- Taşınmaz ticareti İle uğraşılmamalıdır

Yukarıda sıralanan ana şartlar yanında ayrıca, gayrimenkul satışlarının, para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmemekte,   mülkiyetin devri tapuya tescil ile gerçekleşeceğinden satış vaadi sözleşmeleri istisna kapsamında ele alınmamaktadır. Döviz üzerinden veya vadeli olarak gerçekleşen satışlarda ise, yabancı paraların ya da alacakların değerlemesinden kaynaklanan unsurlar vergi matrahının tespitinde gelir veya gider unsuru olarak dikkate alınmakta, bir başka ifade ile yabancı paraların ya da alacakların değerlemesinden kaynaklanan gelirler için istisna uygulanmamaktadır. Ayrıca, zararla sonuçlanan taşınmaz satışı nedeniyle oluşan zararların tamamı kurum kazancının tespitinde dikkate alınabileceği gibi, satıştan doğan kazancın %25’lik kısım için ise yenileme fonu ayrılabilecektir.

Ana Sözleşmedeki Faaliyet Konusu Neden Önemlidir?

Gayrimenkul satış kazancı istisnasına dair yasa hükmü ve genel tebliğlere bakıldığında, yukarıda özetlediğimiz şekilde uygulamaya yön verildiğine rastlanmaktadır. Ancak, son yıllarda yaygınlaşan muktezalarda İdare, gayrimenkul satış kazancı istisnasından yararlanabilmek için yasada olmayan bir şartın daha zorunlu olduğuna dair görüşler vermektedir. Buna göre Maliye Bakanlığı, ana sözleşmede şirketin faaliyet konuları arasında her türlü taşınmaz alım, satım, inşa ve kiralama faaliyetlerinin yer alması durumunda; her tür taşınmaz satışının vergiye tabi olacağına, yani istisna uygulanmasının mümkün olmadığına dair görüşler vermektedir.

Anılan tüm bu muktezalarda İdare, istisnadan yararlanabilmeyi, “şirketin faaliyet konuları arasında her türlü taşınmaz alım, satım, inşa ve kiralama faaliyetlerinin yer almaması” koşuluna bağlamış bulunmaktadır. Oysa gayrimenkul satış kazancı istinasını düzenleyen kanunun 5/1-e maddesi ile genel tebliğlere bakıldığında, ana sözleşmedeki faaliyet konuları arasında her türlü taşınmaz alım, satım, inşa ve kiralama faaliyetlerinin yer almasının bir ön koşul olarak belirtilmediğini açıkça ​görebiliriz. Hal böyle iken, İdare; kanunda ve genel tebliğde olmayan bir kuralı yine muktezalarla ihdas etmiş bulunmaktadır. 

Öncelikle, bu düzenleme ve değerlendirmenin yargı organlarında kabul görmeyeceğine inandığımızı özellikle belirtmek isterim. Mükelleflerin ana sözleşmedeki faaliyet konuları arasında her türlü taşınmaz alım, satım, inşa ve kiralama faaliyetlerinin yer alması, hiçbir şekilde yasada ve tebliğlerde yer alan “taşınmaz ticareti ile uğraşmama” şartının ihlali anlamına gelmemektedir. Yeni TTK ile kaldırılan, eski TTK’daki ultra vites kuralı gereğince, yani ana sözleşmede yer almayan faaliyetlerin yapılamayacağı, yapılsa bile yok hükmünde kabul edileceği yönündeki kural gereğince, geçmişte ana sözleşmelerde faaliyet konuları çok geniş tutulmuştur. Bugün gayrimenkul alım satımına dair ibarenin yer almadığı ana sözleşme neredeyse mümkün olmadığına göre; İdare, yukarıda bahsedilen muktezaları ile Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesindeki istisnayı tamamen uygulanamaz hale getirmiş bulunmaktadır. 

Yukarıda açıklanan nedenlerle, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesinde belirtilen şartlara uygun olarak satılan gayrimenkullerden elde edilen kazançların, salt ana sözleşmede faaliyet konuları arasında her türlü taşınmaz alım, satım, inşa ve kiralama faaliyetlerinin yer alması sebebiyle, istisnaya konu edilmeyerek vergilenmesi gerektiği yönündeki muktezalara katılmadığımızı bir kez daha belirtmek isteriz. İdare’nin en kısa sürede bu görüşünden vazgeçerek, yersiz ihtilafların önüne geçmesi, öncelikli dilek ve beklentimizdir. İ. Halil Bağdınlı

http://kpmgvergi.com/Blog/Pages/FullBlog.aspx?article=231

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti. / www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.