Gerçek kişilerin şahsi servetleri kapsamında yer alan kira gelirleri, bilindiği gibi, gayrimenkul sermaye iradı olarak Gelir Vergisi'ne tabidir. Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesinde, gayrimenkul sermaye iradı kapsamında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerle ilgili bir istisna hükmü yer almıştır. Bu istisna düzenlemesine göre 2007 yılında konutlardan elde edilen kira gelirlerinin 2300- YTL kısmı vergiden istisnadır.(Bu tutar 2008'de elde edilecek kira gelirleri için 2.400- YTL olarak uygulanacaktır.)

Ancak bu istisnadan yararlanmak bazı şartlara bağlanmıştır.

Bu istisnadan yararlanabilmek için gerekli ilk ve temel şart, kiraya verilenin kiracı tarafından konut olarak kullanılmasıdır. Kiraya verilenin kullanım amacı kat mülkiyeti esasları ve binanın yönetim planına göre konut olarak gözüküyor olsa dahi, kiracının kiralananı ticari maksatla kullanması (örneğin şirket merkezi veya şirket personeli için lojman gibi) halinde istisnandan yararlanmak mümkün değildir. Öte yandan kişinin, konut olarak kiraya verdiği yerlerin yanı sıra işyeri olarak kiraya verdiği yerlerin de bulunması halinde, konut olarak kiraya verilen yerler için aşağıda yer alan diğer şartları da taşımak kaydıyla istisnadan yararlanmak yine mümkündür.

İstisna, gerçek usulde ticari kazancı, zirai kazancı veya serbest meslek kazancı olmayanlara tanınmıştır. Eğer, dairesini konut olarak kiraya veren bir kişinin, aynı zamanda bir ticari kazancı veya serbest meslek faaliyeti varsa, istisnadan yararlanması söz konusu olamayacaktır.

Öte yandan kira gelirleri ticari, zirai veya mesleki geliri olan bir kişi tarafından beyan edilen kişilerin de bu istisnadan yararlanamayacaklarına ilişkin hüküm, aile reisi beyanının kaldırılmasına rağmen kanunda muhafaza edilmiştir. Dolayısıyla bu olumsuz koşul halen kira gelirleri, velileri veya vasileri tarafından beyan edilen küçükler için önem taşımaya devam etmektedir. Örneğin, kira gelirleri ticari kazancı olan babası tarafından beyan edilen küçük, bu istisnadan yararlanamayacaktır. 

İstisna, konuta değil, şahsa tanınmıştır. Bu nedenle kişinin, birden fazla konut kira geliri olsa da sadece bir defa istisnadan yararlanabilecek ve her bir konut için ayrı ayrı istisna hesaplamayacaktır. Kişinin muhtelif gayrimenkullerinden elde ettiği kira gelirleri toplamından, sadece bir kez 2300 YTL istisna düşülecektir. İstisnanın, konuta değil de şahsa tanınmış olmasının bir başka sonucu ise mal sahibinin konuttaki hisse oranının önem taşımamasıdır. Örneğin bir dairenin üç kardeşe miras olarak kalması durumunda, bu kardeşler daireye 1/3 oranında iştirak halinde malik olurlar. Bu dairenin kiraya verilmesi halinde kira gelirini mirasçılar kendi aralarında üçe taksim etseler dahi, her biri ayrı ayrı istisnadan yararlanacaktır. Üç hisseli bir dairede, hissedarların hepsi diğer şartları da taşıyorsa, hissedarların yararlanacağı toplam istisna tutarı 6900 YTL olacaktır.

İstisnadan yararlanmak için aranan bir diğer koşul, kira gelirinin tam olarak, yani doğru beyan edilmiş olmasıdır. İstisna haddi üzerinde kira geliri elde edip de bunu hiç beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler de bu durumun tespiti halinde yararlandıkları istisna dolayısıyla sağladıkları menfaati kaybedeceklerdir. Bir başka anlatımla, kira gelirinin vergisinin re'sen veya ikmalen tarh olunduğu hallerde, istisna tutarı nazara alınmayacaktır.

Görüldüğü gibi istisnadan yararlanabilme, tam olarak beyan şartına bağlıdır. Ancak bu şart kanunda, süresinde beyan şartı ile desteklenmemiştir. Bu sebeple beyannamesini süresinde veremeyenler, haklarında herhangi bir inceleme başlamadan veya bir ihbar yapılmadan önce kendiliklerinden pişmanlıkla beyanda bulunmaları halinde istisnadan yine yararlanabilirler. Nitekim Maliye Bakanlığı da 1992/2 sayılı Gelir Vergisi İç Genelgesi'nde bu yönde görüş açıklamıştır. Söz konusu iç genelgeye göre "Mesken kira geliri istisnasından yararlanılabilmesi için maddede belirtilen koşul, mükelleflerin beyan edilmesi gereken kira gelirlerini kendiliklerinden beyan ederek, vergi idaresinin konuyla ilgili tespit ve inceleme yükünü azaltmak için gerekli yaptırımı oluşturmak amacıyla getirilmiştir. Bu nedenle idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kirası gelirlerini, kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir".

Öte yandan istisna, giderler düşülmeden önceki gelire uygulanır. Dolayısıyla konut kira gelirinden önce istisna düşülecek, sonra kalan tutara götürü gider (yüzde 25) oranı uygulanarak bulunan tutar, gider olarak düşülecektir. İrat sahibinin, gerçek gider usulünü seçtiği hallerde ise yine önce istisnanın düşülmesi gerekmektedir. Daha sonra, yapılan gerçek giderin istisna sonrası kalan tutara isabet eden kısmı orantı yoluyla bulunarak, bu tutar gider olarak indirilecektir. Zira genel kural uyarınca, vergiden istisna irat veya kazanca ait (veya bu kısma tekabül eden) giderlerin, vergiye tabi gelirden indirilmesi mümkün değildir.

http://www.referansgazetesi.com/haber.aspx?YZR_KOD=156&HBR_KOD=92241