A- KONUT TESLİMLERİNDE KDV ORAN VE İADE UYGULAMASI

1- Konut Teslimlerinde KDV Oranı Uygulaması

Bilindiği üzere, konut teslimlerine uygulanacak KDV oranları 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenmiştir. Söz konusu Kararname’ye göre,

a- Bulunduğu yere ve üzerine yapıldığı arsanın vergi değerine bakılmaksızın net alanı 150 m² ve üzeri konut teslimleri % 18,

b- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan (ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil), yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

- 499,99 TL’ye kadar olan konutların tesliminde % 1,

- 500 TL ile 999,99 TL arasında olan konutların tesliminde % 8,

- 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde ise % 18,

c- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınmakla beraber yukarıda (b) maddesinde belirtilen diğer şartların biri veya tamamını taşımayanların teslimi %  1,

d- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde 01.01.2013 tarihinden önce alınan yapı ruhsatları kapsamında inşa edilen veya inşaatı devam eden net alanı 150 m²’ye kadar olan konutların teslimi % 1,

e- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde inşa edilecek net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri % 1,  

f- Büyükşehir statüsünde bulunmayan diğer şehirlerde inşa edilen veya edilecek olan net alanı 150 m²’ye kadar olan konutların teslimleri % 1

oranında KDV’ye tabidir. 

Öte yandan, kişilerin özel mülkü mahiyetindeki konutların arızi ticari faaliyet çerçevesindeki teslimleri KDV’nin konusuna girmediğinden, net alanına bakılmaksızın konutların bu şekilde teslimi KDV’ye tabi bulunmamaktadır.

2- Net Alanı 150 M²’ye Kadar Konut Teslimlerinde KDV İadesi

KDV Kanunu’nun 29/2. maddesine göre, Kanun’un 28. maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak Bakanlar Kurulu’nca indirimli oranda (% 1 ve 8) KDV’ye tabi tutulması öngörülen net alanı 150 m²’ye kadar olan konut teslimleri nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV, 119 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde yapılan açıklamalara göre nakden veya mahsuben iade edilebilmektedir.

B- 30 SERİ NO.LU KDV GENEL TEBLİĞİNE GÖRE 150 M²’LİK NET ALAN HESABI

Maliye Bakanlığı net alan tanımına giren hususları 30 Seri No.lu KDV Tebliği ile belirlemiş olup, bu tanımda bugün için bir geçerliliği bulunmayan 3 Seri No.lu Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği(2) ile Halk Konutu Standartlarındaki(3) esasları dikkate almıştır. 30 Seri No.lu Tebliğ’in ilgili bölümü aşağıdadır: E- KONUT İSTİSNASI

C- PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ’NDE YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE YENİ “BAĞIMSIZ BÖLÜM NET ALAN” HESABI

Bağımsız bölüm net alanına ilişkin son değişiklik Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesine 01.06.2013 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere eklenen 41 numaralı bent hükmü ile hayata geçirilmiş olup, 01.06.2013 tarihinden itibaren konutlarda 150 m²’lik net alan hesabı bu yeni düzenlemeye göre yapılmaktadır. Söz konusu bent hükmü aynen aşağıdadır:  

“41. (Ek:RG-01.06.2013-28664) Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.”

Yeni düzenlemeye göre;

- Bağımsız bölüm net alanı; bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır.

 - Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi, dâhil edilmeyecektir.

- Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar (depo ve kömürlük gibi), otoparklar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmeyecektir.

- Genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansör boşlukları net alan hesabına dahil edilmeyecektir.

- Fransız balkonlar ve teraslar konut net alanının hesabında dikkate alınmayacaktır. Abdullah Tolu Yaklaşım / Mart 2014 / Sayı: 255

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti. / www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.