Neredeyse herkesin üzerinde uzlaştığı, en azından kimsenin açıktan karşı çıkmadığı bir gerçek, Türkiye'nin olabildiğince yüksek ve sürdürülebilir bir büyüme ihtiyacı içinde olduğu, buna karşılık yurtiçi tasarrufların yetersiz kaldığı ve bu nedenle dünya üzerinde akacak yer arayan sermayeden ne yapıp edip daha fazla pay almaya çalışmamız gerektiği. Üstelik bu kaynak girişi, kendi başımıza içinden çıkamadığımız kilitlenmeleri aşmamıza, gizli ya da atıl potansiyelimizi harekete geçirmemize yardımcı olabilecek bir katalizör işlevi de görebilecek.

Gayrimenkul piyasası henüz oluşmadı

Bu açıdan en fazla sorun yaşadığımız, potansiyeli hemen hiç değerlendiremediğimiz alanlardan biri de gayrimenkul. Uzun yıllar sıradan bireyler için başını sokacak bir mekan ihtiyacı, varlıklılar için de nüfus artışı ve kentlere göç nedeniyle talebin hep arzdan fazla olduğu yani değeri sürekli yükselen bir servet unsuru olmak dışında bir özelliği ve işlevi bulunmayan gayrimenkul sektörünün, mülkiyet, finansman ve kurumlaşma sorunları nedeniyle ekonomiye katkısı yakın geçmişe kadar çok sınırlı kalmıştır.

Arsa üretimi ve tapulama/mülkiyet altyapısı gibi temel sorunların dahi çözülemeyişi, modern anlamda bir gayrimenkul piyasasının oluşmasını engellemiş, bu da ülkenin gayrimenkul varlığının sermaye değerinin oluşmamasına ve hem inşaatın hem de satınalmanın finansmanının kurumsallaşmamasına yol açmıştır. 

Çok iyi hatırlıyorum, 1980'lerde Galleria, 1990'larda Akmerkez yatırımları yapıldığında dev sanayi yatırımlarından daha büyük yankı yapmış, gayrimenkul sektörünün bu ölçüde büyük sermaye ve gelir akımları yaratması şaşkınlık ve heyecan yaratmıştı. Ancak bir yandan, hem yüksek enflasyon ve kamu kağıtlarında yüksek faizin sınırlı iç tasarrufları emmesi, hem de pek çok konuda olduğu gibi bu alanda da strateji noksanı, diğer yandan yatırım ortamının küresel sermaye hareketleriyle bütünleşmeye izin vermemesi, bu örneklerin yaygınlaşmasını önledi.

Son yıllardaki olumlu ekonomik performans, gayrimenkul alanında da ciddi bir dönüşüm yarattı. 2003'ten bu yana 10 milyar doları aşan, son iki yılda ise yıllık 3 milyar dolara ulaşan dış kaynak girişi gerçekleşti. Üstelik bu yatırımlar, stratejik bir politika belirlenmemesine, bunun sonucu olarak ilgili mevzuatta tutarlı bir bütünlük sağlanamamasına rağmen yapıldı; bu da sağlansaydı, bunun en az, iki üç katı sermaye çekilmesi mümkündü.

Geçen hafta Cannes'da yapılan yıllık MİPİM fuarında bir kez daha gözlediğimiz gayrimenkule yönelik büyük yatırımcı ilgisi, giderek artan Türk katılımcıları görünce hiç değilse bundan sonrası için umutlarımızı artırdı.

Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararı

Niteliği itibariyle uzun vadeli bir doğrudan yatırım alanı olan ve inşaat, turizm, ulaştırma sektörlerinde tümüyle yerli girdiye ve istihdama dayanan bir canlanmaya yol açan gayrimenkulde, varlık değerin yükselmesine ve yerli firmaların özkaynaklarının güçlenmesine yol açacak dış kaynak girişi konusunda mevzuatımız, olumlu bazı değişikliklere rağmen, özendirici bir görünüm taşımıyor. Özellikle yabancı ticari kuruluşlar, yani tüzel kişiliğe sahip şirketler açısından anlaşılması güç engeller bulunuyor.

Tapu Kanunu'nun 2005 yılı sonunda değiştirilen 35'inci maddesi, yabancı gerçek kişilere 2.5 hektara kadar mülkiyet edinme hakkı tanırken, yabancı tüzel kişilere ve en önemli kurumsal yatırımcı grubu olan gayrimenkul yatırım fonlarına bankacılık, turizmi teşvik, endüstriyel bölgeler gibi özel kanunlar dışında gayrimenkul edinme hakkı vermemiştir.

Şimdi de 2003 tarihli 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nun 3'üncü maddesi ile yabancıların Türkiye'de kurduğu ya da iştirak ettiği şirketlere gayrimenkul edinmede serbesti sağlayan hükmü, Anayasa Mahkemesi'nce iptal edilerek yeni bir belirsizlik yaratılmıştır. Hemen söyleyelim ki geçici de olsa bu belirsizliğin Türkiye'ye bir maliyeti olacaktır. Özellikle imajımızı düzeltmekte en fazla zorluk çektiğimiz "hukuk güvenliği" sicilimiz, kusur kimde olursa olsun, bir kötü kayıt daha alacaktır.

Gelelim Anayasa Mahkemesi kararının içeriğine. Mahkeme, CHP tarafından açılan iptal ve yürürlüklerin durdurulması davası uyarınca 12 Mart 2008 tarihinde verdiği karar ile 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatımlar Kanunu'nun 3'üncü maddesinin "d" bendinin iptaline karar vermiş, yürürlüğün durdurulması ve "e" ve kısmen "f" bentlerinin iptali işlemlerini ise reddetmiştir. İptal edilen "d" bendi şöyledir: "Yabancı yatırımcıların Türkiye'de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbesttir." Geçtiğimiz yıllarda gerçekleştirilen yabancı gayrimenkul yatırımları bu hükme dayanmıştır.

Anayasa Mahkemesi, iptal kararının gerekçesi ile Resmi Gazete'de yayınlanmasından altı ay sonra yürürlüğe gireceğini öngörmüştür; böylece yasama organına, doğacak hukuki boşluğu, gerekçeye uygun bir şekilde yeni bir düzenleme ile gidermek için zaman tanınmıştır.

Şimdi ne olacak?

Birincisi gerekçeli kararın bir an önce yayınlanması çok yararlı olacak. Böylece yukarıda sözünü ettiğimiz belirsizlik maliyeti asgari düzeyde tutulabilir.

İkincisi, iptal kararlarının "makable şamil" olmayacağı yani geriye yürümeyeceği ilkesi nedeniyle şimdiye kadar yapılmış iktisaplar, ayrıca altı aylık süre doluncaya kadar yapılan işlemler geçerli olacaktır.

Nihayet, gerekçeyi inceledikten sonra yasama organı yargının dikkat çektiği zaafları giderecek yeni bir düzenlemeyi öncelikle çıkarmalıdır. Bu düzenleme, yüksek mahkemenin evvelce Tapu Kanunu'nun yabancılara satış (Md.35) ile ilgili iptal kararı konusundaki duruma benzer şekilde, muhtemelen yabancıların kurduğu veya iştirak ettiği şirketlerin gayrimenkul iktisaplarının tabi olacağı bazı sınırlamaları kapsayacaktır. Yargının, kanaatimizce kamu yararı gerekçesiyle, zorunlu gördüğü bu sınırlamalar, karşılıklılık, yüzölçümü, uygulama veya mevzii imar planı bulunması gibi hususlarda getirilebilir. Tapu Kanunu'nda yurt dışında kurulu tüzel kişiler için bizce gereksiz bir şekilde getirilen aşırı sınırlamanın ise Türkiye'de kurulan, dolayısıyla Türk şirketi sayılan yabancı sermayeli şirketler için öngörülmesi sözkonusu değildir; bu şirketlerin her türlü ticari ve sınai yatırım için gayrimenkul edinmeleri tabii ki serbest olmalıdır. Kanaatimizce Tapu Kanunu'ndaki sınırlamanın, kaynak girişi ve istihdam sağlayacak her alanı kapsayacak şekilde gevşetilmesinde yarar vardır.

Umarız ki henüz yeni düzelmekte olan yatırım cazibemiz için bu iptal kararının yarattığı yeni soru işareti kısa zamanda ortadan kalkar. Tabii başta siyasal ve makroekonomik istikrar olmak üzere başka soru işaretlerine de yol açılmaması şartıyla...

http://www.dunyagazetesi.com.tr/yazar.asp?authId=29