Bugüne kadar en yaygın uygulama, gerçek kişi veya şirketlerin sahip oldukları arsaları müteahhitlere kat karşılığı vermeleri şeklinde gerçekleşmiştir. Bu uygulamada, en yoğun tartışma, arsanın müteahhitlere teslimin KDV’ye tabi bir teslim olup olmadığı ve arsa sahiplerinin müteahhitlerden aldığı konut ve işyerlerini satmaları durumunda vergilendirmenin nasıl olacağı noktalarında toplanmıştır(1).

30 No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği’nde(2) arsa karşılığı kat inşaatı, “trampa”(3) işlemi olarak değerlendirilmiştir. Söz konusu Tebliğ’de yapılan açıklamalara göre, arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim vardır. Bunlar, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi ile müteahhit tarafından arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir.

Arsanın bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan arsa teslimi KDV’ye tabi olacaktır.

Bu durumda vergiyi doğuran olay ise;

- Arsanın başlangıçta müteahhide devri diğer bir ifade ile teslimin tapu siciline tescille birlikte yapılması halinde, tescil anında,

- Teslimin tapu siciline tescilinden önce ya da sonra olması veya arsanın arsa sahibinin uhdesinde kalması ve yapılan sözleşmeyle birlikte müteahhide teslimi halinde, teslim anında, meydana gelmektedir(4).

Arsa sahibinin gerçek usulde vergi mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak yapılması yani yapılan bu işlemin arsa sahibinin ticari kazanç bazında mükellef olmasını gerektirmiyorsa bu şekilde yapılan arsa teslimleri KDV’ye tabi değildir.

Müteahhitlerin arsanın karşılığı olarak arsa sahibine yaptıkları daire veya işyeri teslimleri 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nde yapılan açıklamalara göre KDV’ye tâbi tutulmaktadır. Bu görüş, daire karşılığı veya kat karşılığı inşaat işlerinde arsa verilip daire alınmasının bir trampa işlemi olduğu kabulüne dayanmaktadır. Arsa sahibinin inşaat yapacak olana (müteahhide) ticari mahiyetteki arsa teslimi trampanın bir tarafı, inşaat yapanın arsa sahibine daire veya işyeri teslimi de trampanın diğer tarafı olarak kabul edilmektedir. Trampa işlemi de KDV’ye tabi olduğundan her iki teslim de (arsa ve daire teslimleri ayrı ayrı) KDV’ye tabi tutulmaktadır(5).

Bu teslimlerde vergiyi doğuran olay, yapı kullanma izninin diğer deyişle iskan raporunun alındığı tarihte gerçekleşecek, ancak yapı kullanım izninin alımından önce fiili kullanım gerçekleşirse, fiili kullanıma terk anında gerçekleşmiş sayılacaktır.

YARGI ORGANLARININ GÖRÜŞÜ

Arsanın bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, arsanın karşılığı olarak arsa sahiplerine konut veya işyeri teslimlerinin KDV’ye tabi bulunduğu konusunda herhangi bir tereddüd olmadığı aşikardır.

Ancak yargı organları özellikle Danıştay, arsa sahibinin gerçek kişi olduğu durumlarda arsa karşılığı inşaat hususunda Gelir İdaresiyle tamamen farklı bir görüşü benimsemiştir.

Genel olarak yargı kararlarında, inşaat yapılmak üzere müteahhide bırakılan arsanın ter türlü mülkiyet ve tasarruf hakkının devredilmediği, yalnızca inşaat yapılmak üzere müteahhidin kullanımına terk edildiği, bu durumda da müteahhidin arsa sahiplerine verdiği bağımsız bölümlerle, inşaat yapılmak üzere müteahhide bırakılan arsanın trampa edildiğinin kabulüne imkan bulunmadığı gerekçesi esas alınmıştır.

Danıştay’ın neredeyse içtihat haline gelmiş bu anlayışının temel dayanak noktaları şu şekilde sıralamak mümkündür. 

- Arsa karşılığı inşaat işinin trampa niteliğinde bulunmadığı Danıştay’ın süregelen içtihatlarındandır. Bu sözleşme tamamen kendisine özgü bir hukuki muamele olarak nitelendirilmektedir.

- Arsa karşılığı daire alınması amacıyla arsanın müteahhide teslimini, gelir sağlayan bir muamele olarak kabul etmek mümkün değildir. Burada arsanın değerlendirilmesine yönelik bir hazırlık işlemi söz konusudur.

- Mükellefin faaliyetinin servet edinme amacına yönelik bulunması nedeniyle ortada elde edilen kazanç yoktur.

- Bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binadan kat sahibi olması, servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesidir.  

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun Kararı’nda; “bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğundan, dairelerin satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olmadığı”(6) yönünde karar vererek yerel mahkemeleri bağlayacak bir karara imza atmıştır. Nitekim Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun bu kararında sonra birçok Danıştay ilgili dairelerini de bu yönde karar vermiştir. Söz konusu verilmiş olan kararlardan bazıları şöyledir:

- Arsa payı karşılığı konut teslimi, KDV’ye tabi değildir(7).

- Arsa karşılığı inşa edilen bağımsız bölümlerden, arsa sahiplerine yapılan işyeri teslimleri KDV’ye tabi değildir. İnşaat firmasının “ihtirazi kayıtla” verdiği KDV beyannamesi üzerinden tahakkuk ettirilen KDV yasaya uygun olmadığından, kaldırılması gerekir(8).

- Arsa karşılığı inşa edilen binanın, bağımsız bölümlerinden arsa sahiplerine yapılan teslimler, trampa ve satış niteliği taşımadığından ve kendine özgü hukuki bir işlem olduğundan, KDV’ye tabi değildir(9).

- Kooperatifin, arsa karşılığı konut teslimi KDV’ye tabi değildir(10). Yasin ÖZYOLCU Yaklaşım / Mayıs 2014 / Sayı: 257

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Yukarıda yer verilen açıklamalar, konuya ilişkin genel bilgiler içermektedir. Özdoğrular smmm ltd. şti. / www.ozdogrular.com, işbu dokümanın içeriğinden kaynaklanan veya içeriğine ilişkin olarak ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.