Türkiye vergi gelirlerinin yaklaşık %70’ini oluşturan dolaylı vergilerin içinde Katma Değer Vergisi (KDV) önemli bir yer tutmaktadır. Günlük yaşantımızın ayrılmaz bir parçası olan KDV doğal olarak gayrimenkulle ilişkili işlemlerde de karşımıza çıkmaktadır. Kural olarak nihai kullanıcı üzerinde kalan KDV yükü, mal teslimi ve hizmet ifasının her aşamasında sadece “katılan değeri” vergilediği için satış vergilerinin en adaletlisi olarak kabul edilir. İlgili aşamada “katılan değerin” vergilendirilmesi indirim mekanizması ile sağlanır. Ticari, sınai, zırai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan mal teslimi ve hizmet ifalarının her aşamasında alımda yüklenilen (satıcıya ödenen) “girdi” KDV’si, satışta tahsil edilen (alıcı tarafından ödenen) “çıktı” KDV’sinden indirildikten sonra aradaki olumlu fark vergi dairesine ödenir. Bu hali ile bakıldığında satışların “karlı” yapılması durumunda satıcının üzerinde herhangi bir KDV yükü kalmayacağı ve KDV’nin sadece nihai alıcı üzerinde bir yük oluşturacağı düşünülse de uygulamada yüklenilen KDV’nin indirim yolu ile giderilmesi uzun zaman alacağından yatırımcıya ciddi bir finansman yükü getirdiği bilinmektedir. Acaba gayrimenkul işlemlerinde durum farklı mı?

KDV’siz Gayrimenkul Satışı Olabilir mi?

Bu sorunun cevabı tabii ki “evet” olacaktır. Gerçek kişilerden yapılan alımlar, daha teknik bir ifade ile ticari faaliyet kapsamında değerlendirilmeyen gayrimenkul teslimleri KDV’nin konusuna girmeyeceğinden, bu alımlarda KDV hesaplanmaz. Çok bilinen bu durum dışında bazı gayrimenkul satışlarında da KDV hesaplanmaması mümkündür.

Kural olarak gayrimenkul işlemlerinde uygulanmakta olan %18’lik KDV, yasada tanımlanmış bazı işlemlerde ya hiç uygulanmamakta ya da %1 oranında (Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısımlarının tesliminde; Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde ve Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece net alanı 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde olduğu gibi ) hesaplanmaktadır. Başka bir ifade ile aslında KDV’nin konusuna giren yani KDV’ye tabi olan bazı gayrimenkul teslimleri yasada yer alan hükümler çerçevesinde KDV’den istisna edilmiştir.

Yasada yer alan gayrimenkule ilişkin KDV istisnalarından en önemlisi KDV yasasının 17/4-r maddesinde yer alan ve kurumların en az iki tam yıl süre ile aktiflerinde tuttukları gayrimenkullerin satışında uygulanan istisnadır. Hemen hemen aynı cümlelerle yazılmış benzer bir istisna da Kurumlar Vergisi Yasası’nda yer almakta o da kurumlar vergisi istisnası tanımaktadır. Ancak KDV istisnası ile Kurumlar Vergisi istisnası arasında madde metinleri arasındaki benzerlik dışında bir bağlantı yoktur. Yani bu maddede yer alan KDV istisnası başlı başına uygulanabilecek, kurumlar Vergisi Yasası’nda yer alan şart ve yükümlülüklere bağlı olmayan bir istisnadır.

Kurumların En az iki yıl süre ile aktifte Tutulan Gayrimenkullerin Satışında KDV İstisnası

Konu ile ilgili yasa metninde kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkullerin satışı suretiyle gerçeklesen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık gayrimenkullerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimlerinin KDV’nden istisna tutulacağı ifade edilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapanların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin teslimlerinin istisna kapsamı dışında tutulduğu açıkça belirtilmektedir.

Dolayısı ile bu istisnadan yararlanmak için sadece gayrimenkulün iki tam yıl süre ile kurum aktifinde yer alması yeterli olmamakta, gayrimenkulü satacak olan kurumun gayrimenkul ticareti ile de uğraşmaması gerekmektedir. Gayrimenkul ticareti ile uğraşmama konusu detaylı olarak dikkate alınarak incelenmesi gereken bir konudur. Kanun koyucunun bu ifadedeki amacı istisnadan yararlanacak kurumların “ana faaliyet” konusunun gayrimenkul ticareti olmamasını temin etmektir. Ana faaliyet konusunun ise sadece ana sözleşmeye bakılarak çözümlenecek bir konu olmadığını belirtmek isteriz. Vergi uygulamamızın ana yönlendiricisi olan Vergi Usul Yasası’nın 3. maddesinde ifade edilen “özün önceliği” ilkesi bu maddenin uygulamasında da dikkate alınması gereken bir ilkedir. Kurumun ana sözleşmesinde “inşaat” ya da “gayrimenkul” konuları ana faaliyet konuları arasında yer almasa da kurumun ticari faaliyetinin “fiilen” gayrimenkul üzerine kurulmuş olduğunun anlaşılması halinde yukarıda sözünü ettiğimiz KDV istisnasından yararlanılması mümkün bulunmayacaktır. Özellikle gayrimenkul yatırımı için oluşturulmuş ve içinde sadece tek bir gayrimenkul bulunan şirketlerin söz konusu gayrimenkulü satmaya karar vermeleri halinde istisnadan yararlanılmasının mümkün olmayacağını düşünmekteyiz.

Öte yandan, ana faaliyet konusu gayrimenkul ticareti olsa da ticaret amacıyla aktifte yer almayan gayrimenkullerin satışı halinde iki yıllık sürenin dolması durumunda istisnadan yararlanılmasının mümkün olacağı konusunda uygulamada görüş birliği bulunmaktadır. Buna örnek inşaat şirketlerinin ana merkez olarak kullandıkları binaları satmaları verilebilir.

Gayrimenkule ilişkin KDV uygulamasının özellik gösteren ve her bir işlem bazında ayrı ayrı incelenmesi gereken önemli bir konudur. Gayrimenkul’de KDV uygulamasını daha sonraki makalelerimizde işlemeye devam edeceğiz.

http://www.vergiportali.com/KoseYazilari.aspx?Type=YaziDetay&id=193