KDV Kanunu’nun 1’nci maddesinin 3/f bendinde “Gelir Vergisi Kanununun 70’ inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin” katma değer vergisine tabi olduğu hüküm altına alınmış; 17/4-d maddesinde de “iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin” katma değer vergisinden istisna tutulduğu belirtilmiştir.

Burada dikkat edilmesi gereken ilk husus, istisnanın Gelir Vergisi Kanununda sayılan mal ve haklardan sadece “gayrimenkullerin” kiralanması halinde uygulanabileceğidir.

Bu durum KDV Genel Uygulama Tebliğinde de net olarak vurgulanmış ve istisna uygulamasının kapsamına yalnızca taşınmazların girdiğinin altı çizilmiştir.

Çünkü gayrimenkuller anılan 70’nci madde de sayılan mal ve haklardan sadece birisidir. Gelir Vergisi Kanununun 70’ inci Maddesinde yer alan mal ve haklar sekiz grupta toplanmış olup aşağıdaki gibidir:

1.   Arazi, bina maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

 

2.   Voli mahalleri ve dalyanlar;

 

3.      Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri;

 

4.   Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

 

5.      Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar;

 

6. Telif hakları;

 

7.   Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

 

8.    Motorlu nakli ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileridir.

 

Gayrimenkulün tanımı ise Medeni Kanunda yapılmış olup; anılan Kanunun 704’ üncü Maddesinde;

1.   Arazi,

2.   Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

3.   Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin

 

Gayrimenkul mülkiyetinin konusunu oluşturduğu belirtilmiştir.

(Tanım böyle olsa da yukarıda da belirtiğimiz üzere Bakanlık istisnayı “taşınmazların kiralanması işlemleri” ile sınırlandırmıştır.)

Dolayısıyla, gayrimenkul niteliğindeki ister arazi, ister konut, isterse işyeri olsun, herhangi bir iktisadi işletmeye dahil değilse, kiralama işlemi katma değer vergisine tabi olmayacaktır.

Bununla birlikte bir iktisadi işletmeye dahil olmasa dahi (örneğin bir şahsa ait olan) gayrimenkul tanımında olmayan örneğin bir otomobil kiralanması işlemi katma değer vergisinin konusuna girmektedir.

İşletmeye Alınma

İktisadi bir işletmeye dâhil olup olmama açısından şirketlerde herhangi bir tereddüt söz konusu değildir. Şirket sermayesini oluşturan bir gayrimenkul zaten bilânçoya alınmış olacaktır.

Ferdi teşebbüslerde bina ve arazinin envantere alınması hakkında Vergi Usul Kanununun 187 nci maddesi, bir takım özel hükümler getirilmiştir.

Ferdi teşebbüslerde bina ve arazinin envantere alınması hakkında getirilen esaslardan birincisi; fabrika, ambar, atölye, dükkân, mağaza ve arazinin işletmede ister kısmen, ister tamamen kullanılsın değerlerinin tamamı üzerinden envantere alınacağıdır.

Sahip olunan gayrimenkulün işletmede kullanılan kısmı için kira tahakkuk ettirilemeyeceği gibi diğer kısımların üçüncü şahıslara kiralanması karşılığında elde edilen gelir, ticari kazancın bir unsuru olacak ve ayrıca bu kiralama işlemi KDV’ye tabi olacaktır.

Ferdi teşebbüslerde bina ve arazinin envantere alınması hakkında getirilen ikinci esas; ticaret hanları gibi oda oda veya kısım kısım kullanılabilen binalarla evlerin ve apartmanların yarısından fazlasının işletmede kullanıldığı takdirde envantere ithal edileceğidir.

Bu durumda işletme ihtiyacı dışında kalan kısımların üçüncü şahıslara kiraya verilmesi karşılığında alınan kira bedeli ticari kazancın bir unsuru sayıldığından, bu kiralama işlemi KDV’ye tabi olacaktır. Ancak yukarıda sözü edilen ve oda oda veya kısım kısım kullanılabilen gayrimenkullerin yarısından azının işletmede kullanılması halinde bu gayrimenkuller iktisadi işletmeye dâhil sayılmadığından envantere ithal edilmez.

 

http://portal.yontemymm.com.tr/DocLib/Gayrimenkul_Kiralamasina_Iliskin_Kdv_Istisnasi.pdf