I - GİRİŞ

Son zamanlarda hem yazılı ve görsel basında hem de sosyal medyada bahsi sıkça geçen kentsel dönüşüm projeleri eski evlerin yıkılması ve yerine daha modern ve güzel evler yapılması gibi algılanmaktadır. Oysa kentsel dönüşüm projeleri; 31.05.2012 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur. Kanunun adından da anlaşılacağı üzere Türkiye’nin neresinde olursanız olun (mezra, köy, kasaba, ilçe, şehir) eski, ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkıldı - yıkılacak durumda bulunan evler bu kanun ile devletin sağlamış olduğu yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç - vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapılabilmektedir.

 6306 sayılı kanun da bu konuda yapılacak iş ve işlemler ile izlenecek prosedürleri belirtmek üzere çıkarılmış bir kanundur. Yani bizlerin sıkça kullandığı ve günlük hayatımıza kentsel dönüşüm olarak girmiş bulunan projeler aslında 6306 sayılı kanun ve bu kanunun uygulanmasıdır.

 Ülkemizde yaşanan depremler maalesef çarpık, denetimsiz kentleşmenin nelere mal olacağını net bir şekilde gözler önüne sermiştir. Başta İstanbul ve İzmir olmak üzere tüm şehirlerimizdeki yapılarımızın afet ve depremlere karşı dayanıksız olduğu gerçeği herkes tarafından bilinmektedir. Afetlerde yitirilen can kaybı sıralamasında dünya üçüncüsü olduğumuz düşünülecek olursa, kentsel dönüşüm projelerinin ne derece önemli olduğu daha iyi anlaşılacaktır.

 Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında, söz konusu binanın yıkılması, molozların ve inşaat artıklarının temizlenmesi, arsa payı karşılığı yeniden bina inşa edilmesi, yeniden inşa edilecek binanın satılması ve bu işlemlerle ilgili olmak üzere yapılacak sözleşme, devir ve tesciller ve benzer uygulamaların vergi kanunları karşısındaki durumu aşağıda incelenmeye çalışılmıştır.

II- DAMGA VERGISI VE HARÇLAR KANUNU

488 sayılı Damga Vergisi Kanununun 1. Maddesinde, bu kanuna ekli (1) sayılı tabloda yazılı kâğıtların damga vergisine tabi olduğu, bu kanundaki kâğıtlar teriminin yazılıp imzalanmak veya imza yerine geçen bir işaret koymak suretiyle düzenlenen ve herhangi bir hususu ispat veya belli etmek için ibraz edilebilecek olan belgeler ile elektronik imza kullanılmak suretiyle manyetik ortamda ve elektronik veri şeklinde oluşturan belgeleri ifade edeceği hükme bağlanılmıştır.

 492 sayılı Harçlar Kanununun 38. Maddesinde "Noter işlemlerinden bu kanuna bağlı (2) sayılı tarifede yazılı olan noter harçlarına tabidir" hükmü, 57. Maddesinde ise " Tapu ve Kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarife yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir" hükmü yer almaktadır. Aynı kanunun 123. Maddesinde ise özel kanunlarda harçtan muaf tutulan kişilerle istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.

 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunun 7 (9). Maddesinde bu kanun kapsamında yapılan iş ve işlemlerin damga vergisi ve harçlardan müstesna olduğu belirtilmiştir. Söz konusu hüküm nedeniyle kanun kapsamında bulunan hak sahiplerine istisna öngörülmekte olup, bu kapsamda düzenlenecek olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, arsa payı karşılığında inşaat yapım sözleşmesi noter ve  tapu harçları damga vergisi istisnası bulunmaktadır. 

III- BELEDİYE GELİRLERİ KANUNU

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun ek 1. Maddesinde, belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yapılan her türlü bina inşaatı (ilave ve tadiller  dahil), inşaat veya tadilat ruhsatının alınmasının bina inşaat harcına tabi olduğu belirtilmiştir.

 Kanunun imar ile ilgili harçlar başlıklı 80. Maddesinde ise imar mevzuatı kapsamında belediyelerce tahsil edilecek harçlar sayılmıştır. Yine aynı kanunun 97. Maddesinde ise belediyelerin bu kanunda harç ve katılma payı öngörülmeyen ve ilgililerin isteğine bağlı olarak ifa edilecek her türlü hizmet için belediye meclislerinde alacakları karara göre ücret almaya yetkili oldukları belirtilmiştir.

 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunun 7 (9). Maddesinde bu kanun kapsamında yapılacak iş ve işlemler için belediyelerce alınacak harçlar ve diğer ücretlerden müstesna olduğu belirtilmiştir.

 Yani bu kanun kapsamında yıkılıp yeniden inşa edilecek binaların, belediyelerce alınacak olan harçlardan ve diğer ücretlerden istisna tutulması gerekmektedir.

 IV - VERASET VE INTIKAL VERGISI KANUNU

7338 sayılı Veraset ve İntikal Kanunu 1. Maddesinde " Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye’de bulunan malların; ölüm, bağış (hibe) ya da herhangi bir şekilde karşılıksız olarak bir kişinin mülkiyetinden diğer bir kişinin mülkiyetine geçmesi Veraset ve İntikal Vergisinin konusunu oluşturduğu" belirtilmiştir.

 Vefat eden kişiye ait tüm gayrimenkuller, menkuller ve diğer servet unsurları (Banka hesaplarındaki paralar, kiralık kasalar, motorlu araçlar,  şirket hisseleri vs.) beyan edilmelidir.

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunun 7 (9). Maddesinde bu kanun kapsamında yapılacak iş ve işlemlerin veraset ve intikal vergisinden istisna tutulacağı belirtilmiştir.

 Bu kanun kapsamında, yıkılıp yeniden inşa edilecek binalar veraset ve intikale tabi olmaları halinde vergiden istisna olacaktır.

 V - BANKA VE SIGORTA MUAMELELERI

6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 28. Maddesinde " Banka ve sigorta şirketlerinin 10/06/1985 tarihli ve 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununa göre yaptıkları işlemler hariç olmak üzere, her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün işlemler dolayısıyla kendi lehlerine her ne nam ile olursa olsun nakden veya hesaben aldıkları paralar banka ve sigorta muamele vergisine tabidir" hükmü yer almaktadır.

 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanununun 6(3). Maddesinde " anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan konutu veya işyerini kendi imkânı ile yapmak ve edinmek isteyenlere de kredi verilebilir" hükmüne yer verilmiştir.

 Aynı kanununun 7(9). Maddesinde ise yukarıda sayılan iş ve işlemlerin banka ve sigorta muamelesi vergisinden muaf olduğu belirtilmiştir.

 Yani, kanun kapsamında yer alan hak sahiplerinin taraf olduğu işlemlere istisna öngörülmekte olup, riskli yapının yıkılması, temizlenmesi, arsa payı karşılığı inşa edilmesi ve satılması için kullanılacak krediler banka ve sigorta muamelesi vergisinden istisna edilmiş bulunmaktadır.

 Ayrıca söz konusu kanunun 7(6) maddesinde  "bu kanun kapsamında bulunan dönüşüm projeleri için faiz desteği verilebileceği" hükmü de yer almaktadır. Kanun kapsamındaki faiz desteğine ilişkin usul ve esaslar çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenmektedir.

 VI - SONUÇ

Yukarıda ilgili bölümlerde detaylı olarak açıklanıldığı üzere; kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yer alan riskli binanın yıkılması, hafriyat ve molozların temizlenmesi, arsa payı karşılığı yeniden inşa edilmesi ve satılması işlemleri ile ilgili olarak yapılacak olan sözleşme, devir ve tesciller ile birlikte benzer uygulamaların, damga vergisi ve harçlardan  (tapu harcı ve noter harcı) belediye gelirleri kapsamında alınacak harç ve ücretlerden, veraset ve intikal vergisinden müstesna olduğu belirtilmiştir. Yine söz konusu projeler ve işlemler kapsamında kullandırılacak krediler nedeniyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulmuştur. 

 Kanun koyucu söz konusu uygulamalar ile kentsel dönüşüm projelerine hem maddi  teşvik sağlamış hem de bu projeler kapsamında uygulanacak prosedürleri asgariye indirmiştir. Bu sayede hem direkt olarak proje kapsamında bulunan kişilere destek verilirken dolaylı olarak da inşaat sektörü desteklenmiş ve sektörün ülkemiz için üstlenmiş olduğu lokomotif işlevi teyit edilmiştir. Yılmaz Sezer www.gunceldenetim.com.tr

Bu makalede yer alan açıklamalar, yazarının konu hakkındaki kişisel görüşünü yansıtmaktadır. Makaledeki bilgi ve açıklamalardan dolayı Özdoğrular smmm ltd. şti./Mehmet Özdoğru ve/veya ozdogrular.com./com.tr' ye sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.