Mülk sahiplerinin sahip olduğu mülklerin yenilenme işlemleri, kendiliğinden kat karşılığı inşaat işlemleri ile olabileceği gibi, 5393 Sayılı Belediyeler Kanunu’nun 73’üncü maddesi uyarınca kentsel dönüşüm kapsamında veya 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve buna ilişkin mevzuat kapsamında yapılabiliyor.

Hal böyle olunca gerek kentsel dönüşüm kapsamına giren yerlerde yaşayan mülk sahipleri gerekse evini yenilemek isteyen ve müteahhitlere kat karşılığı veren mülk sahipleri, inşaatlar bitip yeni konutların kendilerine teslim edilinceye kadar barınma ihtiyaçlarını başka yerlerde karşılamak ve ilave maliyetlere katlanmak zorunda kalıyorlar.

Uygulamaya baktığımızda daha ziyade inşaat şirketleri veya müteahhitler ile kentsel/6306 SK kapsamında dönüşüm veya kat karşılığı (hasılat paylaşımı da dahil) eski evini verenler, yaptıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine veya benzeri kat karşılığı sözleşmelere kira yardımı adı altında bir ödeme yükümlülüğünü ekliyorlar. 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapılan dönüşümlerde ise bunu doğrudan Kamu’dan talep de edilebiliyorlar. Söz konusu bu ödeme yükümlülüğü sonucunda inşaat şirketleri veya müteahhitler, mülk sahiplerine yeni konutları teslim edilinceye kadar geçecek sürede, üzerinde anlaşılan belirli bir tutarı kira yardımı olarak ödüyorlar.

Söz konusu kira yardımının hem inşaat şirketleri hem de kira yardımından yararlananlar açısından vergi mevzuatına göre nasıl değerlendirilmesi gerektiği bazen uygulama karışıklıklarına neden olduğu görülüyor.

İnşaat Şirketleri veya Müteahhitler Açısından...

Gelir İdaresi Başkanlığı görüşlerinde de belirtildiği üzere, her şeyden önce bir binanın/evin kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi veya başka bir sözleşmeye dayalı olarak inşaat şirketine devredildiği durumda,  inşaat şirketi tarafından şahıslara yapılan kira yardımları, inşaat şirketi tarafından verilecek binanın/konutun inşaası için yapılan harcamaların bir unsuru kabul edilerek, inşaat şirketi açısından inşaa edilecek ve eski bina sahibine verilecek olan yeni binanın veya konutun maliyet bedeli içerisine dahil edilmesi gerekiyor.

Diğer bir deyişle, genellikle kat karşılığı inşaatlarda müteahhit açısından arsa maliyet bedeli (arsa payı karşılığında) arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler veya işyerleri için yapılan harcamalar ya da ödenen nakit paranın, anılan müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olarak dikkate alınması gerekmektedir. Müteahhit açısından kendisine kalan dairelerin maliyeti ise, hem kendi daireleri hem de bu dairelere isabet eden arsa payı için ödediği bedelin (arsa sahibine bıraktığı dairelerin, işyerlerinin maliyet bedeli veya nakit paranın) toplamından oluşacaktır. Dolayısıyla, inşaat süresince arsa sahibine yapılan kira yardımlarının maliyet unsuru olarak dikkate alınması gerekir.

Sonuç olarak mülk sahibine kira yardımı mahiyetinde yapılan ödemelerin gayrimenkul kiralaması işlemi ile ilgisi bulunmamakta ve bir kiralama işleminden kaynaklanmamaktadır. Bu nedenle, mülk sahiplerine yapılan ödemeler üzerinden Kanun’un 94’üncü maddesinin 5/a bendi uyarınca stopaj yapılmasına da gerek bulunmadığını düşünüyoruz.

Gerçek Kişi Mülk Sahipleri Açısından...

Aslında yukarıda yaptığımız açıklamayla mülk sahipleri açısından da söz konusu gelirin nasıl dikkate alınması gerektiği ortaya çıkıyor. 

Yapılan yardımın “Kira Yardımı” olarak tanımlanmış olmasından kat karşılığı inşaat işlerinde veya kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yenileme çalışmalarında mülk sahiplerinin gayrimenkulleri vasıtasıyla bir kira geliri elde ettikleri anlamı çıkmayacaktır.

Normalde bir kira gelirinin vergilendirilmesi için bunun Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesi kapsamında bir gayrimenkul sermaye iradı kapsamında elde edilmesi gerekmektedir. Söz konusu maddede yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla 2015 Takvim yılı içinde konutu olan bir mülk sahibi elde ettiği mesken kira gelirlerinin 3600TL tutarını aşan kısmını beyan ederek tahakkuk edecek vergiyi ödemek zorundadırlar. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.600 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Yine işyeri sahipleri de 2015 yılı içerisinde elde ettiği gayrisafi kira gelirinin kiracı tarafından tevkifata tabi tutulması halinde 29.000 TL’yi aşması halinde beyanname vermek ve gelir vergisi ödemek zorundadır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus var. İşyerini kiraya verenler kiracılarının basit usul kapsamında vergi mükellefi olması halinde, bu kişilerin stopaj yükümlülüğü olmayacağı için, elde edilecek kira gelirlerinin tamamını beyan etmek durumundadırlar.

Sonuç olarak...

Gerçek kişi mülk sahiplerine inşaat şirketleri veya belediye vb kuruluşlar tarafından yapılacak olan kira yardımlarının Gelir Vergisi Kanunu’nun 2’nci maddesinde sayılan gelir unsurlarından hiçbirine girmemektedir. Dolayısıyla söz konusu kira yardımının yukarıda belirtilen GVK’ nun 70’inci maddesi kapsamında elde edilen gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır.

Bu nedenle söz konusu tutarların, gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesine de gerek bulunmamaktadır. Gelir İdaresi’nin görüşleri de bu yöndedir.  Timur Çakmak

http://www.kpmgvergi.com/Blog/Pages/FullBlog.aspx?article=555

Bu makalede yer alan açıklamalar, yazarının konu hakkındaki kişisel görüşünü yansıtmaktadır. Makaledeki bilgi ve açıklamalardan dolayı Özdoğrular smmm ltd. şti /Mehmet Özdoğru ve/veya ozdogrular.com./com.tr' ye sorumluluk iddiasında bulunulamaz. Mevzuatın sık değiştirilen ve farklı anlayışlarla yorumlanabilen yapısı nedeniyle, herhangi bir konuda uygulama yapılmadan önce konunun uzmanlarından profesyonel yardım alınmasını tavsiye ederiz.