Emlak vergisi Türkiye’deki en önemli servet vergilerinden birisidir. Zaman içerisinde pek çok değişiklik görmekle birlikte bugün itibarıyla belediyelerin önemli gelir kalemlerinden birisidir. Emlak vergisi genel olarak binalar ile arsa ve arazilerin vergi değeri üzerinden alınmaktadır.

Arsa ve arazide vergi değeri takdir komisyonlarınca hesaplanan bedeldir. Takdir komisyonları dört yılda bir vergi matrahını tespit eder. Takdir komisyonunca bedel belirlendikten sonra takip eden yıllarda vergi matrahı Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılarak belirlenir. Arazide vergi oranı binde 1, büyükşehir belediyesi ve mücavir alanları içinde binde 2’dir.

Arazi vergisi hesaplanırken kanunun 16’ncı maddesinde yer alan istisna tutarı matrahtan düşülür. Bu tutar yıllar içerisinde değişmemiştir. Yazımızda bu konuyu ele alarak soruna çözüm önerileri getirmeye çalıştık.

Arazide vergi değeri

Arazi, arz üzerinde sınırları, dağ, çit, duvar, ağaç, yol gibi doğal veya yapay işaretlerle çevrilmiş yerlerdir. Genel olarak tarlalar ile arsa vasfını kazanmamış boş alanlar arazi olarak değerlendirilir.

Kanunun 29. maddesine göre vergi değeri araziler için, Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre, hesaplanan bedeldir. Başka bir deyişle arazi için vergi değeri hesaplanırken arazinin bulunduğu mahal ile arazinin niteliği önem arz eder.

Vergi değeri, yüzölçümü ile takdir edilen asgari ölçüde metrekare birim değerinin çarpılmasıyla bulunmaktadır. Örneğin metrekaresi 200 TL olan 1.000 metrekare tarlanın vergi değeri 200 x 1.000= 200.000 TL’dir. Takdir komisyonunca bedel belirlendikten sonra takip eden yıllarda vergi matrahı Vergi Usul Kanununa göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılarak tespit edilir. Bu hüküm öteden beri uygulanmaktadır. Yukarıdaki örnekte takdir yılını takip eden yılda, yeniden değerleme oranı %50 ise arazinin yeni vergi değeri 200.000 x 1,25 =250.000 TL olacaktır.

Arazi vergisinde istisna

Kanunun “Arazi vergisinde istisna” başlıklı 16’ncı maddesinde “Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin (arsalar hariç) toplam vergi değerinin 10 bin Türk Lirası Arazi Vergisi’nden müstesnadır. Bu miktarı üç misline kadar artırmaya Cumhurbaşkanı yetkilidir” hükmü yer almaktadır.

Bu hükme göre bir mükellefin arazisinin vergi değerinden 10 bin TL düşülerek vergi hesaplanır. Bunun için bu yerin arazi olması, arsa vasfını taşımaması gerekir. Spekülasyona müsait olan arsalarda kanun gereği istisna uygulanmaz.

Söz konusu maddede 10 bin TL’lik istisnanın güncellenmesine/değerlenmesine ilişkin bir hüküm yoktur.

Takdir işlemleri sonucu güncelleme

Takdir komisyonlarınca 4 yılda bir yapılan değerleme sonucunda arazinin vergi değeri yıllar içerisinde genellikle daha yüksek tutarlara ulaşmaktadır. Yapılan takdirle orantılı bir şekilde arazi vergisi matrahında istisna edilen tutarın da artırılması gerekir. Böyle yapılmadığı durumda arazideki brüt vergi değeri ile istisna tutarı arasındaki makas açılmaktadır.

Bir örnek vermek gerekirse, 2012 yılında 50 bin TL vergi değeri bulunan bir arazide matraha ulaşmak için istisna tutarı olan 10 bin TL düşülerek 40 bin TL tutarına ulaşılır. Aşağıdaki tablodan da görüleceği üzere 2013, 2017 ve 2021 yıllarında takdir komisyonlarınca yapılan takdirler sonrasında arazinin vergi değeri artmasına rağmen istisna tutarı sabit kalmıştır. 

Tabloya göre istisna tutarının güncellenmediği durumda 2021 yılı arazi vergisi matrahı 390 bin TL olmaktadır. İstisna tutarını arazinin değerindeki artış kadar güncellediğimizde ise matrah 320 bin TL olmaktadır. Özetle istisna güncellenmediği durumda matrah 70 bin TL daha fazla çıkmaktadır.

Yeniden değerlemeyle güncelleme

Kanunun 29. maddesine göre vergi değeri her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılması suretiyle bulunur.

16. maddede yer alan 10 bin TL’lik istisna hükmü, 5904 sayılı Kanun’un 32. maddesi ile 2009 yılında bu tutara getirilmiştir. Kabaca bir hesaplama yaptığımızda 2009 Ağustos ayından 2021 Aralık ayına kadar yurtiçi fiyat endeksi yaklaşık 5,5 kat artmıştır. Dolayısıyla kanunda yer alan 10 bin TL’lik istisna tutarının bugüne taşınmış değeri 65.000/2= 32.500 TL olmalıdır.

Öte yandan vergi kanunlarında yer alan maktu istisna tutarları genellikle yeniden değerleme oranında artırılmaktadır. Özellikle kazanç/gelir üzerinden alınan vergilerde bu tutarlar artırılarak yıllar içerisinde gerçekleşen enflasyon kadar tutarın da istisna edilmesi amaçlanmıştır. Bu durum gelirin safi kazanç üzerinden alınması ilkesine uygundur. Aynı zamanda vergi adaleti açısından da gereklidir. Örneğin 2012 yılında meskenlerden elde edilen kira gelirlerindeki istisna tutarı 3 bin TL iken, 2022 yılında bu tutar 9 bin 500 TL olmuştur.

Çözüm nedir?

Arazide vergi değeri yıllar içerisinde yeniden takdir edilmek ve yeniden değerleme oranının yarısı kadar güncellenmek suretiyle artarken istisna tutarı sabit kalmaktadır. Bu durum arazinin değeri ile istisna edilecek tutar arasındaki makasın açılmasına ve yıllar içinde vergi yükünün artmasına neden olmaktadır.

Geçici veya kısa vadeli çözüm önerimiz maddede yer alan yetkinin kullanılarak istisna tutarının en azından bugün itibarıyla 30 bin TL’ye çıkarılmasıdır.

Kalıcı çözüm ise istisna tutarını nispi olarak belirlemektir. Örneğin, arazinin o yıl için belirlenen vergi değerinin %5’i istisna tutulabilir.

Başka bir çözüm ise kanunun 16. maddesine bir ekleme yapılarak, istisna tutarının da vergi değeri gibi her yıl yeniden değerleme tutarının yarısı oranında artırılmasıdır. Öneri metnimizle yazıyı noktalayabiliriz.

29 /7 / 1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 16’ncı maddesinin birinci fıkrasının sonuna aşağıdaki cümle eklenmiştir.

“Bu fıkrada belirtilen tutar her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılır. Bu şekilde hesaplanan tutarların 10 Türk Lirası’na kadar olan kesirleri dikkate alınmaz.” 

Mustafa Ak

Vizyon Şirket Ortağı-Yeminli Mali Müşavir

https://www.ekonomim.com/kose-yazisi/emlak-arazi-vergisinde-istisna-tutari-sorunu/674690