Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te 31.08.2023 tarihinde yapılan değişikle, başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek veya tüzel kişilere kimlik ve yetki doğrulaması yükümlülüğü getirilmiş ve bu kapsamda, ilk aşamada, taşınmaz ilanı vermek isteyen gerçek veya tüzel kişilerin kimlik doğrulamaları, ilan platformlarının entegrasyonu ile Ticaret Bakanlığı bünyesinde kurulan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden yapılmaya başlanmıştır.

Anılan yönetmeliğin 12’nci maddesinde yapılan bir başka değişikliğe göre de ilan verilmesiyle ilgili ikinci aşama olarak, ilanı yayımlamadan önce ilana konu taşınmazın, ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğinin ilanının yayımından önce doğrulanması gerekmektedir.

Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından TESK’e gönderilen bir yazıda, söz konusu yetki doğrulama sürecine ilişkin Bakanlıkça, taşınmaz malikinin tespitine yönelik Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü; hısımlık tespitine yönelik ise Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü ile ortak çalışmalar yürütülerek sürece yönelik sistem geliştirmeleri ve entegrasyonların tamamlandığı, anılan çalışmalar neticesinde Bakanlık birimleri ile E-Devlet Kapısı Entegrasyon Birimi’nce gerçekleştirilen teknik çalışmaların ise sonuna gelindiği ifade edilmiştir.

Yine aynı yazıda, e-Devlette bir yetkilendirme ekranı oluşturulduğu, bu ekranda;

- Malikin gerçek kişi olması halinde kendisine, tüzel kişi olması halinde ise yetkili temsilcisi olduğu tüzel kişiye ait taşınmazların listelenmesi,

- Malikin/yetkili temsilcinin ilana konu etmek istediği taşınmazı seçebilmesi,

- Taşınmazın seçilmesi sonrası Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) kayıtlarına istinaden (yetki süresi belirlenerek) ilanı verecek (yetkilendirilmek istenen) yetki belgeli emlak işletmesinin seçilmesi,

işlemleri sonrası yetkilendirme işleminin gerçekleştirilebileceği belirtilmiştir.

2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla devreye alınmış olan uygulama kapsamında, sadece yetki belgeli emlak işletmelerinin yetkilendirilmesinin planlandığı, uygulamanın işleyiş sürecinde yetki belgesiz emlak işletmelerince ilan girişinin yapılamayacağı ifade edilmektedir.

Dolayısıyla Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) yetki doğrulama sürecine ilişkin uygulamanın devreye alınması sonrası yetki belgesiz emlak işletmelerince ilan girişinin yapılamayacağı anlaşılmaktadır.

Öte yandan Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından TESK’e gönderilen bir başka yazıda ise söz konusu yetki doğrulama sürecine ilişkin hem ilan platformları hem de sektör temsilcileri ile yapılan değerlendirmeler neticesinde ikinci fazın uygulamaya geçmesine ilişkin belirlenen esaslar kapsamında;

- İlan platformlarınca, EİDS 2. Faz yetki doğrulama uygulamasına ilişkin teknik çalışmaların 15 Eylül 2024 tarihine kadar tamamlanacağı, anılan tarih itibarıyla uygulamanın devreye alınacağı,

- 15 Eylül 2024 tarihinden 31 Aralık 2024 tarihine kadar sorgulama sonucu olumsuz olsa bile doğrulama olmaksızın da ilan verilebilmesinin mümkün olacağı, doğrulama yapılarak yayınlanan ilanlarda ise “EİDS’ten yetki doğrulamasının yapıldığı” yönünde bir logoya/ibareye yer verileceği, 1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla ise uygulamanın yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilemeyecek şekilde tamamen devreye alınacağı,

- EİDS yetkilendirme sürecinde aynı taşınmaza ilişkin birden fazla emlak işletmesinin yetkilendirilmesinin mümkün olacağı, ancak ilan platformlarında yayınlanan ilanlarda aynı taşınmaza ilişkin başka bir ilan bulunması durumunda diğer ilanlara ait fiyat bilgilerine ve bu ilanlara ulaşmayı sağlayan kısa yollara/linklere yer verileceği,

- E-Devlet yetkilendirme ekranında taşınmaz sahibi tarafından verilen yetkinin iptalinin mümkün olacağı ancak yetkilendirmenin iptali halinde ilanın otomatik olarak yayından kalkmayacağı,

- İlanın yayından kalkacağı tarihin yetkilendirmenin sona ereceği tarihten önce olması halinde ilanın yayından kalkacağı tarihe kadar ilanda gerçekleştirilecek değişikliklerde sorgulamanın yapılamayacağı, ilanın yayından kalkacağı tarihte ilanın yenilenmesi durumunda yetkilendirmeye ilişkin sorgulamanın tekrar gerçekleştirileceği ve sorgunun olumsuz dönmesi halinde ilanın yenilenemeyeceği,

- Yetkilendirmenin sona ereceği tarihin ilanın, yayından kalkacağı tarihten önce olması halinde yetkilendirmenin sona ereceği tarihe kadar ilanda gerçekleştirilecek değişikliklerde sorgulamanın yapılmayacağı, yetkilendirmenin sona ereceği tarihte yetkilendirmeye ilişkin sorgulamanın tekrar gerçekleştirileceği ve sorgunun olumsuz dönmesi halinde ilanın yayından kaldırılacağı,

- Yetkilendirme ekranında taşınmaz sahibi tarafından yapılacak yetkilendirmenin süresinin asgari 3 ay olacağı, verilen yetkinin süresinin taşınmaz sahibince aynı ekrandan uzatılabileceği,

- EİDS 2. Faz yetki doğrulama uygulamasının hem satılık hem de kiralık taşınmaz ilanları için zorunlu olacağı ancak günlük kiralık taşınmazlar ile herhangi bir sebeple tapusu bulunmayan taşınmazların (henüz kat irtifakı tesis edilmemiş konut projeleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. konut projeleri, gecekondu vasfındaki taşınmazlar vb.) uygulamaya dahil olmayacağı,

- Herhangi bir sebeple tapusu bulunmayan taşınmazlara ilişkin ilanların, platformlarda, EİDS üzerinden doğrulanan taşınmaz ilanları ile aynı kategori altında yer alabileceği ancak tapusuz taşınmazlara ilişkin ilanların girişinde taşınmazın tapu kaydının olmadığına ilişkin bir işaretleme yapılacağı ve bu durumun ilanda da belirtileceği,

- EİDS sorgusu sonucu ilan platformuna dönülecek il, ilçe, ada ve parsel bilgileri değiştirilemeyecek şekilde ilanda yer alacağı ancak ilanda mahalle bilgisinin değiştirilebilir nitelikte olacağı,

- Uygulama devreye alındığı anda yayında olan ilanların yayında kalmaya devam edeceği ancak yayında olan ilanların yenilenmesi durumunda EİDS üzerinden yetkilendirmeye ilişkin sorgulamanın gerçekleştirileceği,

bildirilmiştir.

Sonuç olarak Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te yapılan değişiklikle Elektronik İlan Doğrulama Sistemi oluşturulmuş ve EİDS sistemi kapsamında başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan tüm gerçek veya tüzel kişilere;

- Üyelikten veya ilanın yayımlanmasından önce ilan vermek isteyen gerçek ve tüzel kişinin kimlik bilgilerini doğrulama; doğrulanmış bilgilerin güncelliğini koruma ve bu bilgileri saklama,

- İlanı yayımlamadan önce ilana konu taşıtın/taşınmazın ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek

kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşıt/taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini doğrulama,

yükümlülüğü getirilmiştir.

Gerçek ve tüzel kişilerin üyeliklerinin doğrulanması EİDS üzerinden E-Devlet entegrasyonu ile yapılacaktır. İlanlara elektronik ortam sağlayan tüm gerçek veya tüzel kişiler tarafından ilan verecek gerçek ve tüzel kişilerin doğrulaması, kullanıcıların bir kere giriş yapmaları ile birçok farklı servise erişim sağlamalarına olanak tanıyan Single Sign-On (SSO) yöntemi ile yapılacaktır.

Bu itibarla ilan verme işlemlerinin 1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla tamamen bu sistem üzerinden yürütüleceği ve yetki/kimlik doğrulaması yapılmadan ilan verilemeyeceği dikkate alındığında bu konuda faaliyet gösteren işletmelerin gerekli tedbirleri almalarında fayda bulunmaktadır.

Ümit IŞIK

Ticaret Başmüfettişi

https://www.ekonomim.com/kose-yazisi/elektronik-ilan-dogrulama-sisteminin-kullanimina-iliskin-detaylar-netlesmeye-basladi/764049