Bilindiği üzere; apartman, site, iş hanı gi­bi birden fazla bağımsız bölümlerin bu­lunduğu yerlerde uygulanacak kurallar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Ancak, ilgili site veya apartmanın yönetilmesi sırasında yapılacak harcamalar nedeniyle düzenlenecek belgeler, başta vergi kanunları olmak üzere başka birçok mevzu­atı da ilgilendiriyor.

Kat mülkiyeti kanunu

Apartman, site, iş hanı gibi birden faz­la bağımsız bölümlerin bulunduğu yerler­de uygulanacak kurallar 634 sayılı Kat Mül­kiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Anılan Kanunun 27 inci maddesinde, bu kapsamda­ki yerlerde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının kanunların emredici hükümleri saklı kal­mak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştı­rılacağı belirtilmiş; Kanunun 34. maddesin­de ise, kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarı­dan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceği gibi; bu kimseye “Yö­netici”, kurula da “Yönetim Kurulu” denile­ceği ifade edilmiştir.

Uygulamada, bu tür yerlerin kat malikle­rince seçilen yöneticiler tarafından yönetil­mesinin yanında, bu amaçla oluşturulmuş şirket ya da kooperatifler aracılığıyla yönetil­mesi durumu da söz konusu olabilmektedir. Yönetim işlemleri, ana gayrimenkulün idare edilmesi ve hizmetlerin görülmesi şeklinde olabildiği gibi, kat maliklerine bazı hizmetle­rin sunulması şeklinde de olabilmektedir.

Vergi kanunları

Söz konusu ortak giderlere ilişkin bel­geler, ayrı ayrı malikler veya kiracılar adı­na değil, site veya apartman yönetimi adına düzenlenmektedir. Bu gibi durumlarda, yö­netim tarafından maliklere veya kiracılara yansıtılan gider paylarındaki KDV’nin, ilgi­liler tarafından indirim konusu yapılıp ya­pılamayacağı her zaman tartışma konusu olmuştur. Gerek malikler arasında seçilen yöneticiler gerekse dışarıdan seçilen gerçek kişi yöneticiler site yönetimi adına mal ve hizmet alımında vergi mevzuatına göre ver­gi mükellefi sayılmamışlardır. Dolayısıyla, alımları sırasında ödedikleri KDV’yi maliyet kabul ederek gider bütçelerine dahil ederek malik veya kiracılara yansıtırlar.

Ancak; yönetim dışarıdan tüzel kişi bir şirket tarafından yönetiliyor ise, bu şirketle­rin sundukları hizmetler ticari faaliyet sayı­lacağından vergi mevzuatına göre Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi’ne tabidir. Bu tür yönetim şirketleri, aidatları kiracıla­ra veya maliklere KDV’li fatura etmenin ya­nında, verdikleri hizmet karşılığı bir ücret alırlar, aldıkları ücret ticari kazanç olarak kurumlar vergisine tabi olup, ilgili hizmeti sunarken katlandıkları giderleri nedeniyle ödedikleri KDV’yi ise indirim konusu yapa­bilmektedirler.

Sorun

Kat malikleri veya dışarıdan seçilen ger­çek kişi yöneticiler, dışarıdan seçilmiş bir tüzel kişi (şirket) olmadıkları için, hizmet alımları sırasında ödedikleri KDV’yi her­hangi bir şekilde indirim konusu yapama­dıklarından dolayı KDV’yi maliyet olarak uygulamak zorundadırlar. Bu şekilde yöne­tilen site veya apartmanlar, KDV’ye tabi tüm alımları nedeniyle ciddi bir maliyetle kar­şı karıya oldukları için ilgili site veya apart­man aidatları da o oranda artmaktadır. Bu­rada, yönetim nihai tüketici gibi görülmek­tedir. Ancak; bu şekilde yönetilen site veya apartmanlar, KDV mükellefi olmadıkların­dan dolayı, tek taraflı olarak ödedikleri KDV hem ilgili kanuna hem de vergi hukukuna ay­kırıdır.

Öneri

Bir site veya apartman; tıpkı AVM’lerde olduğu gibi dışarıdan profesyonel bir şirket tarafından yönetiliyorsa, yönetim şirketleri vergi mükellefi oldukları için hem alımları hem de satımları KDV’ye tabi olacaktır. An­cak; bireysel olarak malikler tarafından yö­netilen site veya apartman yönetimlerini ni­hai tüketici gibi görmeyip, aidatların yüksel­mesine neden olan belli alımları nedeniyle KDV’den istisna tutulmaları veya indirimli oranda KDV’ye tabi tutulmaları yerinde bir uygulama olacaktır.

Özellikle, ciddi maliyet olan özel güvenlik hizmetlerinin KDV’den istisna edilmesi veya düşük oranda KDV’ye tabi tutulması hem ai­datların düşmesine hem de ilgili sektörde ka­yıt dışılığı önleyecek bir uygulama olacaktır. Talha APAK

https://www.dunya.com/kose-yazisi/site-veya-apartman-yoneticiliginde-kdv-sorunu/755634