“Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile Harçlar Kanunu’nda yapılan değişiklikler hk.

TBMM tarafından 18.02.2009 tarihinde kabul edilen 5838 sayılı Yasa 28.02.2009 tarih ve 27155 mükerrer sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır.

Bültenimizin konusunu söz konusunu yasa ile Harçlar Kanunu’nda yapılan değişiklikler oluşturmaktadır.

1. Kat İrtifaklı Gayrimenkul Devir ve İktisaplarında Harcın Matrahı

Yapılan değişikliklerin ilki Harçlar Kanunu’nun 63. maddesine eklenen “Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.” şeklindeki fıkra hükmüdür.

Yapılan bu düzenleme ile 28 Şubat 2009 tarihinden itibaren tapuda yapılacak olan kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç devir ve iktisap bedeli üzerinden alınacaktır. Dolayısı ile Bakanlığın bu konuda yayınlamış olduğu 56 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği’nde belirlemiş olduğu, ancak yasal dayanağı bulunmadığı gerekçesi ile eleştirilen yorumu, bu yasa değişikliği ile yasal dayanak kazanmış olmaktadır.

Bu hali ile Kat İrtifak tapusu devri ile yapılan satışlarda ilgili gayrimenkulün bitmiş değeri üzerinden tapu harcı hesaplanması uygulamasına yasal dayanak getirilmiş bulunmaktadır. Bununla birlikte Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesinin “I-Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünün 20 numaralı fıkrasının “e” bendinde 5838 sayılı yasa ile yapılan değişiklik ile harca tabi tutulacak değere bir sınır getirilmiştir. Buna göre gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yapılan kat irtifakları hariç olmak üzere) devir alan için binde 15 oranındaki harç

§ Tesis ve devir için ödenen bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katından küçük ise tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden,

§ Tesis ve devir için ödenen bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katından büyük ise emlak vergisi değerinin iki katı üzerinden,

hesaplanacaktır.

Sonuç olarak 5838 sayılı yasa ile yapılan değişiklikle her ne kadar kat irtifaklı gayrimenkulün devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden alınır hükmü yer alsa da 4 sayılı tarifede yapılan yukarıda yer verdiğimiz değişiklikle bu işlemdeki harç matrahı her durumda ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katını aşamayacaktır.

Herhangi bir karışıklığa meydan vermemek için özetleyecek olursak;

§ 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yapılan kat irtifakları harca tabi tutulmayacaktır,

§ Kat irtifakı dışında herhangi bir irtifak hakkı tesis ya da devri (kat irtifaklı gayrimenkulün devir ve iktisabı da dahil olmak üzere ) halinde binde 15 oranındaki harç ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katını aşmayacak şekilde tesis ve devir bedeli üzerinden hesaplanacaktır.

2. Satış Vaadi ve İrtifak Hakkı Tesisi Vaadi Sözleşmelerinde Harcın Matrahı

5838 sayılı yasanın 17. maddesi ile Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesinin “I-Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünün 12 numaralı fıkrası yasanın Resmi Gazete’de yayım tarihi olan 28 Şubat 2009’dan itibaren değiştirilmiştir. Maddenin önceki ve değişiklik sonrasındaki halleri aşağıda yer almaktadır.

Yukarıda da açıkça yer aldığı gibi satış ya da irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde matrah, ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük ve bu değerin iki katını aşmamak üzere sözleşmede yazılı bedel olacaktır.

Dolayısı ile 28 Şubat 2009 tarihinden itibaren tapuya şerh ettirilecek satış vaadi ya da irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinde mükellefler ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değeri ile sözleşmede yazılı bedeli karşılaştıracaklar ve binde 5.4 oranındaki harcı;

§ Sözleşmede yazılı değer ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük ise emlak vergisi değeri üzerinden,

§ Sözleşmede yazılı değer ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden yüksek ancak emlak vergisi değerinin iki katından düşük ise sözleşmede yazılı değer üzerinden,

§ Sözleşmede yazılı değer ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katından yüksek ise emlak vergisi değerinin iki katı üzerinden

§ Sözleşmede herhangi bir değer yer almıyorsa ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden

hesaplayacaklardır.

3. Cins ve Kayıt Tashihlerinde Harcın Matrahı

5838 sayılı yasa ile yapılan ve yasanın yayım tarihi olan 28 Şubat 2009’dan itibaren yürürlüğe giren bir başka önemli değişiklik de bu tarihe kadar “nispi” tarife üzerinden alınmakta olan tashih harçlarının artık “maktu” tarife üzerinden alınmaya başlanacak olması ve bu işlemlerle ilgili olarak beyanname verme gereğinin ortadan kaldırılmasıdır.

4 sayılı tarifenin “I-Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünün 13 numaralı fıkrasının a ve c bentlerinde yapılan değişiklikler, ilgili bentlerin önceki halleri ile karşılaştırmalı olarak aşağıdaki şekildedir:

5838 sayılı yasanın 32. maddesinin 18 numaralı fıkrası ile 28 Şubat 2009’dan geçerli olmak üzere ayrıca Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesinin sonunda yer alan “Bu tarifenin 13 numaralı bendinin (a) ve (c) fıkralarında belirtilen işlemlerden emlâk vergisi bildirimi verilmesini gerektirenlerin 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanununda yazılı bildirim verme süresi sonuna kadar tapuda gösterilmemesi halinde harç % 50 fazlasıyla alınır.” hükmü de yürürlükten kaldırılmıştır. Böylelikle 28 Şubat 2009 sonrasında cins tashihi tescil işleminin emlak vergisi bildiriminin verilme tarihine kadar yapılmamış olması durumunda herhangi bir zam uygulaması yapılmayacak, harç yine 100 TL ya da 50TL olarak belirlenmiş olan maktu tutarlar üzerinden hesaplanacaktır.

5838 sayılı yasanın Geçici 6. maddesi ile 492 sayılı Harçlar Kanununun (4) sayılı tarifesinin “I-Tapu İşlemleri” başlıklı bölümünün (13) numaralı fıkrasının (a) ve (c) bentlerinde yapılan değişiklik ile aynı tarifenin sonunda yer alan hükmün kaldırılmasına yönelik düzenlemenin, bu Kanunun yayımlandığı tarihten önce;

§ cins tashihi yapılmamış arsa ve arazi üzerine inşa olunan bina vesair tesislerin tescilinde,

§ Bayındırlık ve İskan Bakanlığının görüşü alınarak Maliye Bakanlığınca tespit ve ilan edilmiş bulunan sosyal mesken, işçi evleri ve bunlardan daha düşük nitelikteki meskenlerin tescilinde,

§ bunların dışında kalan her nevi cins ve kayıt tashihinde de

uygulanacağı ve bunlarla ilgili olarak ayrıca vergi cezası ve gecikme faizi aranmayacağı hüküm altına alınmıştır. Dolayısı ile 28 Şubat 2009 tarihinden önce aslında binaya dönüşmüş ancak çeşitli sebeplerle tapu kayıtlarında arsa/arazi olarak yer alan gayrimenkullere ilişkin olarak 28 Şubat 2009 tarihinden sonra Tapu Sicilinde yapılacak kayıt değişiklikleri sırasında geçmiş dönemlere ilişkin olarak herhangi bir vergi cezası, gecikme faizi talep edilmeyeceği gibi tapu harcı da yeni belirlenmiş olan tarife üzerinden (100 TL ve 50TL) hesaplanacaktır.

Ancak, bu Kanunun yayımı tarihinden önce tahsil edilmiş tutarların iade edilmeyeceği, buna karşılık Kanunun yayımı tarihinden önce tarh ve tahakkuk ettirilmiş olan harçların takip ve tahsiline devam edileceği de ilgili maddede belirtilmiştir. Dolayısı ile yasa yayım tarihi itibariyle cins tashihi yapılmamış olan gayrimenkullerle ilgili olarak bu tarihten önce de vergi dairesince herhangi bir vergi tarh ve tarhiyatı da yapılmamış ise mükellefler söz konusu harçların ödenmesi konusunda da yeni hükümlere tabi olacaklardır. Başka bir ifade ile vergi dairesince tarh ve tahakkuk ettirilmiş olmakla birlikte mükellefçe henüz ödenmemiş bir harç söz konusu ise bunlarla ilgili olarak yeni hükümlerin uygulanması mümkün olmayacaktır.

pwc